齐俊杰：房租降了？还是租房承受力已经高到了极限？

　　最近，很多媒体都在说，房租降了，比如北京，来自链家的数据，北京租赁市场的成交节奏也在放缓，2019年4月贝壳房源7日内出租率为21%，同比下降18个百分点，环比下降3个百分点，租赁市场的成交难度增加。而2019年4月，北京链家租赁房源中共发生12224次调价，其中83%为下调报价，同比增加19个百分点，且下调报价的占比在近半年呈现趋势性增加。自如也都表示，今年的收房价，要明显低于去年，如果房东不降价，只能空置更长的时间。

　　当然这种事只是数据和平均，放在个体上，很多人是不服的，也有不少人说，我刚刚给房客涨完租金，也有租客哭死，自己被涨了租金，所以这就是宏观跟微观的区别，整体与个性的不同，虽然整体房租趋于下降，但是你的房子未必就会降，甚至不降反升，老齐之前也说过，越是低端的房子，越是小房子，越是合租的房子，他的租金反而越贵，也越容易上涨，而且基数低，所以一涨幅度还不小，比如一个合租房2000涨到2200，这就是涨了10%，如果是那种拼床位的群租房，500涨到800，就涨了60%。所以越是外来人口聚集的地区，这种房租就越是容易上涨。

　　但是从总体来看，我们也反复强调，房租是由城市收入决定的，所以除非有资本在里面兴风作浪，推动借贷付租金，或者烧钱高价收房低价出租扰乱市场。除此之外，租金不太可能产生泡沫。也就是说，房租跟房价不一样，房租上涨是有天花板的，而这个天花板就是一个城市的平均收入。从这个意义上来讲，有些城市的房租已经高到了极限。

　　比如诸葛找房的数据，在一线城市若想一个人整租一居室，房租占收入已经达到了六成以上，而北、上、深更是高达九成以上。在北京一居室的房租收入比已经达到了97%，也就是说，如果你要想有个独立的房子住，那么一个月的收入，基本都要交给房东，即使是退而求其次选择合租，在一线城市的租房成本也达到收入30%以上。