易宪容：楼市数据显著的三大特点 房价出现全面上涨

　　国家统计局9月19日公布8月份全国70个大中城市住宅销量数据。数据显示，房价出现全面上涨。综合分析，1-8月份的房地产市场数据，最显著的特点有三个方面：

　　一是住房价格无论是新房还是二手房都出现普遍上涨。房价在上涨，而相应的金融市场条件没有变化，即住房按揭贷款利率及首付比例仍然处于低位，这会不断地强化房价继续上涨的预期，吸引更多住房投资投机者涌入市场。目前在一些城市酝酿出台调控政策之际，资金加快涌入其房地产市场，这与房价上涨预期正在强化有关。

　　二是住房销售市场繁荣。今年1-8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，其中，住宅销售面积增长25.6%;商品房销售额66623亿元，增长38.7%，住宅销售额增长40.1%。这两组数据显示，今年前8个月商品房销售面积几乎快达到2015年全年水平(2015年全年数据为96792万平方米)，住房销售总额的情况也是如此。而住房销售额90%以上为期房销售额，这不仅意味着当前住房销售在创历史新高，也意味着当前中国的住房销售并非是在去库存，而是让本来尚未建成的住房疯狂地预售。

　　同时，从住房销售面积增长速度及住房销售总额的增长速度来看，尽管两者差距有所缩小，意味着房价上涨趋势有所减缓，但两者增长速度的差距仍然十分巨大，即房价普遍上涨趋势还在持续。其中，房地产开发的豪宅化越来越严重。这就意味着把绝大多数居民排除在外，让住房成了纯粹的投资品。

　　三是大量资金以不同的方式涌入房地产市场。1-8月份，房地产开发企业到位资金91573亿元，同比增长14.8%，远高于M2的增长。资金来源主要分为三部分：国内贷款14199亿元，自筹资金31983亿元，其他资金45294亿元。在其他资金中，个人按揭贷款15395亿元，增长52.2%。特别是近一二个月银行贷款更以中长期的住房按揭贷款流入房地产市场为主。

　　此外，需要十分注意几个有关楼市的数据，流入房地产市场资金总量达9万多亿，而1-7月份中国社会融资总规模也只有10万亿元。当前，中国金融市场的流动性是在金融体系内循环还是进入实体经济成了一个争论较多的问题。房地产具有两重属性，它既是投资品也是消费品(目前按照国家统计局的规定是投资品)。如果住房是消费品，大量资金流入房地产市场当然是流入实体经济;如果住房是投资品，大量资金流入并不断地推高房价，那么当前国内的资金是在“脱实入虚”，问题就严重了。事实上，目前国内房地产市场基本上是以投资为主导的市场，房价疯狂上涨除了投资者有能力进入之外，一般工薪阶层消费者根本就没能力进入。

　　从住房按揭贷款快速增长(增幅达52%)的态势来看，当前国内房地产市场的繁荣基本上是宽松的货币政策推动的结果。2014年和2015年的房贷新政，通过优惠的信贷政策让持有更多住房的居民涌入房地产市场，再加上后来几次减息，引发更多的投资者涌入房地产市场。

　　一二线城市过热的房地产市场，已经脱离民生轨迹。以严重加杠杆或过度信贷扩张来推动房地产市场繁荣，市场风险只能会增加而不会减弱，而且这意味着房地产市场的周期性调整也可能会提前到来。

　　易宪容：中国社科院金融研究所金融发展室原主任，现为青岛大学经济学院教授、青岛互联网金融研究院和青岛财富管理研究院院长。