房企进入还债年触发资金危机 纷纷加速销售回流抗压

　　房企的公司债，又被中止了一单。

　　6月15日，上海证券交易所网站显示，北京金融街投资(集团)有限公司拟发行的50亿元小公募公司债，状态显示为“中止”。

　　截至时代周报记者发稿，此前的5月，合生创展31亿元私募债、富力地产60亿元私募债、碧桂园200亿元小公募、花样年50亿元私募，目前均还为“中止”状态。

　　尽管“中止”并不一定代表“终止”。按照过去3个月来的不完全统计，被中止的地产债总额在35月里呈现攀升，分别为20亿元、225亿元和589亿元。

　　这被业内视为是融资收缩的信号。“在防范系统性金融风险的大环境下，国内总体融资环境在日益收缩。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对时代周报记者表示，“对于房地产企业来说，不做好应对，一定会出现流动性困难。”

　　事实上，公司债只是房企融资的手段之一。房企总体融资情况正变得不容乐观。根据同策研究院监测的数据显示，5月，40家典型上市房企完成融资金额为451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少41.34%，是近一年来的最低额。

　　值得一提的是，市场还发酵着对于地产债的担忧。来自海通证券的报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的20192021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，规模之大史无前例。

　　还债高峰期

　　还债高峰期的到来，早就有了铺垫。

　　2015年和2016年，是被房企视为发债前有窗口期的岁月。得益于2014年下半年起，国家对发行主体扩容和审批机制的改革，房企发债规模呈现井喷。

　　按照海通证券统计，其中的2016年为房企债务融资的高峰期。该年共发行870只债券，总发行量高达8316亿元。而20172018年(16月)发行量仅为2584亿元和1798亿元。

　　值得注意的是，在2015年和2016年发的公司债，多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构，也就意味着2018年开始进入集中到期。“既然是债，到期就要还。借新还旧，是房企的必然选择。”黄立冲对时代周报记者表示，一旦借不出新的钱来，无疑会影响到还债。

　　从2016年底起面收紧的房企发债，到目前仍未解冻，并且趋向严格。2016年10月，上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管，房地产企业在交易所市场债券融资受到严格控制。

　　而目前出现的“中止”也是延续一贯的严格控制思路。尽管目前监管部门并非对房地产融资“一刀切”。日前像万科的80亿元公司债、新城控股的46.62亿元私募债、金辉集团的20亿小公募等，也在近期放行通过。

　　但时代周报记者向几家券商人士处了解的最新情况来看，接下来在公司债的审批上，时间变长和审核要求变多，已经是板上钉钉的事实。

　　不过，上述几家房企只要还在“中止”状态，在日后予以通过并非没有可能。“这当中有几家是香港上市公司，和内地信息披露时间不一致，有些数据要等到相关财报出来后，监管机关才可以进行审批。”不具名券商人对时代周报记者表示。

　　该人士指出，对于新申报的公司债，监管部门会控制审核节奏和通过率、审批阶段拉长时间。对于已经获得批文的公司债，尽管暂时不受影响，但不排除未来在发行时可能放缓备案节奏。

　　“当下境内发债时间拉长对于房企来说财务成本也会抬升，像以往一样通过债券融资置换银行贷款付息压力的办法，也不会那么容易了。”另一位不具名业内人士对时代周报记者表示，“融资收紧后，无疑代表着谁能抢到融资的蛋糕，谁就能在未来更加主动。”

　　与此同时，海外债券到期规模也开始上升。根据Wind金融数据显示，2018年下半年，中国地产企业海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。

　　债券融资对房地产公司的作用不容小觑。例如，根据碧桂园20152017年财报显示，公司债券规模分别为152.6亿元、377.1亿元和473.3亿元，占据借款比重的28.5%、54.5%和34.5%。

　　危机浮出

　　房企的负债已经创下了新高。Wind数据统计2017年136家上市房企年报发现，平均负债率已经达到79.1%，为13年来的最高位。

　　与此同时，融资成本也不断在升高。按照数据显示，2016年境内平均发债成本在4%5%，甚至可以达4%;而2017年普遍的成本已经处在5%，甚至6%以上。

　　企业债券融资、银行趋严的同时，相对来说成本更高的房企非标融资渠道，也在缩紧。房企非标融资渠道，主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划等。其中，信托计划是最常见的方式。

　　来自一家做地产非标项目融资公司的人士对时代周报记者表示，目前公司只做符合“432”条件的房地产信托项目。即指四证齐全、30%为自有资金投入、二级开发资质的开发商，此外，还有道红线是前50强房企。