地产债融资困难重重 房企将面临数千亿债务偿还压力

　　在2015年下半年及2016年借着低利率公司债大规模“积草囤粮”的房企，从今年下半年开始的两年内，将面临高达数千亿的债务偿还压力。但融资环境已由昔日的宽松转为紧缩，房企境内信用债、非标融资等渠道都遭到堵截，融资难度明显增大，海外发债、信托募资等再度升温。业内人士预计，中小房企在2018年将面临困境，不排除有企业被兼并，而对于所有房企而言，降低杠杆率都是目前最重要的工作。

　　还债高峰来临

　　上半年的最后两个月，房企被一波发债“中止潮”搅得有些闹心，这些债券发行的目的是为了“续命”，因为从2018年下半年开始，房企就步入了回售高峰期。

　　据海通证券测算，地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，其中下半年是上半年的近3倍;2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，2019年也接近3700亿元，规模之大史无前例。

　　之所以有如此之大的偿还压力，是因为2015年下半年和2016年房企曾借着政策红利大规模“积草囤粮”。彼时楼市主基调是“去库存”，加上2015年初公司债发行难度被降低，一些大型房企的发行利率一度低至3%。

　　房企债券融资需求由此得到释放，发行规模出现井喷。克而瑞研究中心数据显示，2015年监测的108家典型房企融资总规模达1.36万亿元，融资规模是2014年同期两倍。其中，房企票据、债券类融资成为房企融资的主流方式，金额达7376亿元，占比54%;2016年1-11月，108家房企融资总规模达1.12万亿元。而房企债券的期限结构多采取3+2年、2+1年等，也就是从今年下半年开始将大批量到期。

　　但面对即将到来的还债高峰期，房企还想以低利率融到资已不是易事，甚至连融资本身也受到了诸多限制。2016年10月，新一轮楼市调控拉开大幕，房企发债瞬间跌入寒潮，当年四季度发债规模即比一季度缩水超六成，2017年继续下降，到了今年5月还出现了一波密集的发债项目中止。

　　危机浮出

　　房企的负债已经创下了新高。Wind数据统计2017年136家上市房企年报发现，平均负债率已经达到79.1%，为13年来的最高位。

　　与此同时，融资成本也不断在升高。按照数据显示，2016年境内平均发债成本在4%–5%，甚至可以达4%;而2017年普遍的成本已经处在5%，甚至6%以上。

　　企业债券融资、银行趋严的同时，相对来说成本更高的房企非标融资渠道，也在缩紧。房企非标融资渠道，主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划等。其中，信托计划是最常见的方式。

　　来自一家做地产非标项目融资公司的人士对时代周报记者表示，目前公司只做符合“432”条件的房地产信托项目。即指四证齐全、30%为自有资金投入、二级开发资质的开发商，此外，还有道红线是前50强房企。

　　“这是行业的普遍现象。”该人士也表达了无奈，“如果找不到合适的项目，要不就先停止休息，要不就在交易结构上寻求设计得更加灵活。”

　　房企的资金危机也遭到监管部门的问询。今年，上交所对华夏幸福发出了18个问题进资金情况的追问。而后，中信银行向其提供的315亿元授信额度，缓解了华夏幸福的资金链压力。

　　不过，离开白武士的搭救。像中弘股份(000979.SZ下称中弘)一样的小型房企就没有那么幸运了。

　　中弘6月13日晚发布公告称，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计达36.9亿元。中弘成立于2001年，为集商业地产、文化旅游地产等核心物业开发与运营为一体的地产企业。

　　中弘本次危机的导火索源自于去年年底，旗下子公司的债务利息违约。评级机构大公国际以质疑中弘银行账户资金挪作他用且怀疑“14中弘债”偿债来源，下调了对其主体评级。同时，中弘的控股股东中弘集团所持股份也因债务问题陷入司法冻结中。

　　眼下，中弘只能寻求积极与相关债权人协商妥善的解决办法，筹措偿债资金解决逾期债务问题，并在后期计划寻求重组、加快资产出售、催收应收账款等。

　　债务违约的案例，可能还会再度出现。

　　就在日前，云南省房地产开发经营(集团)有限公司(简称“云房集团”)持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。截至发稿，两家尚未最终作出明确回复。

　　不过按照红塔证券关于云房集团重大事项临时受托管理事务报告指出，如果15个交易日内，京鹏地产不能还本付息，云房集团就需要召开债券持有人会议，如果持有人会议未能获得通过豁免，就可能触发“17省房债”的提前还本付息，或追加担保等情况。

　　来自某家房企的高管邵光(化名)表示，这些房企触发资金危机，不见得跟本身企业的规模大小有关，更直接因素在于财务激进与否，“在被动中游泳，肯定会呛到或者淹死”。

　　该人士认为，反映在存货周转率上就可以看出端倪，中弘的数值从2013年起在0.05–0.19之间，华夏幸福在2017年为0.16，“数值都是偏低的。”该人士表示，“一般都在0.3左右，低于0.2可以说明开发销售速度过慢。”