盘和林：打击房地产违法违规行为 还需矫正价格扭曲

   日前，国家住房和城乡建设部公布了一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单，其中包括保利地产、房天下等知名企业。事实上房地产乱象存在已久并且遍布房地产开发、经销、中介、租赁等各个环节。

　　房地产开发企业、房地产“黑中介”等违法违规行为如哄抬房价、捂盘惜售、价外收费、拒绝公积金贷款等的确已经成为房价非正常上涨、对抗调控政策的重要因素。因此，打击房地产市场乱象也是控房价的组合拳之一。

　　这是多部门一次专门针对房地产行业行动的阶段性成果之一。今年6月住建部会同多部联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底对北京天津等部分省市开展治理房地产市场乱象专项活动。

　　不过，笔者认为，其中这些违法违规如哄抬房价、捂盘惜售、价外收费、拒绝公积金贷款等，很大程度上是由于房价上涨预期所致，有相当大的因素是市场因素，例如价外收费，此外，还与我国房地产自身机制不完善、政府加市场的双重调节方式密切相关。所以不能单纯靠行政或司法打击，还是要从根源上来解决问题。

　　实事求是地说，纵观整个市场，在房地产开发投资环节、房地产销售过程中、房地产中介市场确实存在不是违法乱象，损害了公众的利益，冲抵了房地产调控的政策效果。

　　在房地产开发投资环节，开发商为了扩大利润空间转嫁风险，通常会采取提前认筹即未批先售，垫付首付款的手段，来获取非法融资减少自身风险，并且采取先劣后优的房源推介策略，抬高房价获取暴利，损害消费者权益。

　　而在房地产销售过程中，虚假宣传、低价促销、饥饿营销售的营销手法在市场中也并不少见，但由于信息的不对成，背后相对应的却是不为人知的面积缩水、品质量低劣。在销售过程中另一个防不胜防的就是投机炒房，它也是导致如今房价居高不下的重要原因。

　　除了开发销售环节，房地产中介市场也是乱象丛生。比较突出的问题就是无照营业、虚假信息、欺诈收费、违法过桥贷款的问题，这些问题可以说是一直萦绕在中介市场，这也是为什么在如今这个仅靠开发投资让开发商举步维艰的时代，房地产企业难已进入中介租赁领域，实现多元化经营，实现传略转型升级的重要原因。

　　我国房地产市场之所以乱象丛生，一方面是因为房地产自身机制不完善，另一方面也与我国房地产市场自身所独有的特点分不开。

　　众所周知我国房地产市场供求不平衡，且不究其原因，但正是因为近两年供求矛盾愈发突出，使得套利空间空前，套利投机活动愈发疯狂。在利益的驱动下，打擦边球、钻政策空白等乱象自然频发。同时房地产市场功能多样，除了居住也可作为商业用途，在使用投资和转让过程中，又涉及土地、房屋等多类别、多级别市场。这样多层次的市场使得监管更加的困难，加之立法不完善，使得市场上不法分子更有机可乘。

　　不过，最重要的原因还是在于我国对房地产市场采取的调控方式。土地资源的稀缺性决定了我国房屋价格易涨难跌很容易形成泡沫，投机的进一步刺激使得我国房地产泡沫不断攀升。但作为一种生活必需品，出于保障民生的目的，国家必然会对行业进行指导，因形成了政府加市场的双重调节方式。

　　这样的双重调节方式使得房地产价格不是完全由市场调节，其在很在程度上会受到相关政策的影响，而房地产作为经济发展的一个重要支点、以及土地财政等原因，政府在调控过程中难免会有偏向。就比如棚改货币化政策，在完成去库存任务的同时带来的是三四线城市房价猛涨领跑一二线城市。虽然在去库存任务完成后，施行了棚改货币化改革，但是非一刀切的因城施策的政策无异于给部分地方政府放权，这样的放权或将为房地产乱象埋下祸源。

　　所以针对房地产市场的乱象，除了老生常谈监管部门的法制建设和执行能力的加强、消费者意识的提高、信息的透明增强，最重要的还是尊重市场法则，真正的让市场行为来支配价格，而不是一味的在调控政策上叠床架屋，政府的调控需要做的就仅仅是对对象、范围和行为的严格界定，剩下的交给市场来解决，只有这样才能真正的将祸源连根拔起，消除房地产市场乱象。

　　窃以为，就当前的房地产市场而言，住建部对违法违规房地产开发企业和中介机构予以惩处是必要的、及时的，但例如捂盘惜售、价外收费更多是价格扭曲之后所致，因此不能光是依靠行政打击，而是亟待矫正价格、供需扭曲。

   (作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）