长租公寓方兴未艾 还需要加大扶持力度化解行业风险

多位受访的业内人士表示，随着租购并举的制度逐步明晰，各类企业和机构争先抢占租赁市场，带来市场繁荣的同时也暴露出诸多问题，期待国家能够对这一朝阳产业加大扶持力度，尽快完善相关政策，为行业健康平稳发展扫清障碍，进而构建起科学、良性的行业生态，既要建章立制，也要放开搞活。

在发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展的背景下，长租公寓方兴未艾，仍需加大扶持力度，化解行业风险。

一是甲醛超标等室内环保问题不仅危害居住者健康，还成为分散式长租公寓的“杀手”，也是发展中不可回避的问题之一。

蛋壳公寓CEO高靖、天津万科副总经理赵彤等建议，应提升行业准入门槛，重点扶持做大做优几家行业龙头企业，在产业链各环节实现规模效应，提高整体供给品质，避免一哄而上。同时，政府应完善长租公寓相关设计规范，如针对公寓的规划设计、室内空气质量检测等问题进行规范指导，设立家居建材供应商采购“白名单”等。

二是集中式长租公寓盈利路径不明晰，影响行业可持续发展，部分企业主要看好政府未来对于租赁住房相关政策的预期。

一些业内人士坦言，长租公寓是住房租赁市场未来重要发展方向，但如果迟迟难以实现盈利，也会让企业陷入迷茫，甚至丧失信心。建议进一步加大鼓励发展集中式长租公寓的相关政策，明确企业未来盈利路径，继而实现行业良性循环。

三是长租公寓属微利行业，考验企业管理运营能力，容易出现公司经营不善租户利益受损的情况，需谨防在业务中过度使用金融产品。

有业内人士透露，部分企业存在操作不规范，过度使用金融杠杆的问题。租金贷渗透率在30%以下是较为健康的水平，而一些企业达到70%以上，高杠杆已透支未来。建议相关部门疏堵结合，一方面控制企业“租金贷”风险率，避免“爆雷”；另一方面积极为企业提供“装修贷”等金融产品支持。

受访业内人士和专家学者普遍认为，迫切需要对住房租赁市场进行既要调查摸底、建章立制，也要放开搞活。

——数据入笼，摸清房屋租赁市场家底。目前，列入国家住房租赁试点的城市都在建设住房租赁监管平台。南京要求登记企业信息和从业人员信息，同时通过房产与公安的信息平台对接联合监管；北京依托企业网店展开租赁备案；上海实施租赁合同网签备案；杭州要求出租房屋实施“旅馆式”管理。业内人士认为，应当鼓励多种形式的监管探索创新，及时总结经验适时进行推广，最大可能将房屋租赁市场数据“收上来”。

——严格准入，加快制定行业标准，实行统筹监管。在明确住房租赁市场主体性质和定位的基础上，引导龙头企业或相关机构加快制定面向租赁全流程的行业标准，如租赁企业备案、租赁项目备案、租赁房源核验、租赁合同网签等制度，以规范市场经营。设计、规划、国土、房管、公安、消防、水电气等多个部门都跟长租公寓有交集，可建立一个统筹体系对企业进行管理和服务。

——盘活存量，做实商改租、工改租，培育发展住房租赁市场。明确发展住房租赁市场规范流程和具体支持政策，促进地方积极盘活存量房屋，并在此基础上培育市场化、标准化长租公寓住房租赁企业，提升服务品质和规范管理。

——减免税费，出台财税支持政策，切实减轻企业负担。业内人士认为，长租公寓在税收方面存在多环节重复纳税的问题，增加了企业的成本。

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近日，上海长租公租市场再次传出消息，老牌公寓运营商寓见疑似遭遇资金流危机，遭到上海华瑞银行发公函询问贷款安全，数万名交了押金、背负分期贷款的租客则面临被收回房源甚至上征信黑名单的危险，而退还租金、免除租金贷等租客诉求尚未得到正式回应。

由于业务长期亏损，以及内部管理漏洞滋生的贪腐现象，再加上被开除的员工争夺客户，传播不利舆论，公司发生挤兑，最终资金链断裂，导致鼎家爆雷，数千名租户及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。4月，上海爱公寓因为现金流断裂被迫出售股权，最终被中元世家以1.2亿元收购。

其实，这些爆雷现象都是长租公寓资金池风险暴露的结果。长租公寓的盲目金融化，让原本一个个租赁企业纷纷变成了标准的金融企业，而由此带来的资金池底下蕴含着巨大的风险，现实的租金变成了稳定的预期，产生的贷款资金通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以用于各种用途，这个风险就如气球，终会爆炸，只是时间问题而已。