姜孟军：拥有36年发展历史的新希望地产稳中求胜之道

从牛王庙地铁口出来，沿着成都八百年商气的东大街往东行走100多米，一朵巨型四瓣芙蓉花建筑渐渐映入眼帘，这座外形前卫的超大双曲面玻璃建筑便是“新希望·D10天府”项目的CASA LOTUS城市会所。

丨新希望·D10天府实景图

当我们一行徐徐穿过日本景观大师小林政彦设计的枯山水都市园林，步入香港设计大师梁志天操刀的极致会所，才对这个由英国查普门泰勒公司设计的地标建筑有了真正的认识——新希望·D10天府，新希望地产“天系”产品系的代表作品，住宅高度229米，亚洲排名第十、国内排名第一，唯一获得“中国建筑新地标”奖的住宅产品。在这里，观点地产新媒体采访新希望地产副总裁姜孟军先生，亦是别有一番深意。

丨新希望·D10天府实景图

姜孟军先生，20年的资深地产人，参与过新希望地产第一个高端项目锦官新城的落地，在出任新希望地产温州公司总经理期间打造的“中国传奇豪宅”黑珍珠一号，首次在中国实现了豪车空中入户的国际顶豪配置。曾是一线传奇住宅缔造者的姜孟军，如今分管新希望地产总部投资、营销和设计三大核心部门，在当前复杂的市场环境下，如何坚持新希望集团“为耕者谋利，为食者造福，为居者筑家”的初心不变，又怎样保证推动企业健康、持续、稳健发展，姜孟军颇有心得。

丨记者采访姜孟军先生

地产行业总体向好，改善产品成为主流

媒体：2016年至今地产行业逐渐分化、龙头企业越来越大，中小房企将面临一系列危机。对于新希望地产来讲，未来发展方向的判断是什么？

姜孟军：行业从2016年的那一轮调控到现在，整个行业都比较焦虑，纷纷思考企业将来要怎样走。但是我认为这种焦虑是别人的状态，是不代表新希望地产的。我们对未来的发展思路一直都比较清晰：首先把政策吃准、研究透，有政策风险的项目不考虑；第二，市场虽有一定收缩，但是行业空间还非常大，虽然今年9月的销售数据同比去年下降了，但是1-9月整体是增长的，全行业10-15万亿的规模我们判断长期存在，这是没有其他行业能达到的；第三，中国城市化进程仍然在快速推进，现在城市化率57%左右，到70%以上还需要相当长的过程，当城市人口达到一定量的时候，房地产总会有需求；第四，我们的发展战略是聚焦中心级的新一线城市省会和城市圈中的强二、三线城市，做改善和中高端产品，我们的新希望·D10天府项目是成都的城市标杆，高端改善盘新希望·堇天府也是宁波区域销冠，温州的新希望·黑珍珠一号也是非常国际化的豪宅。正因为新希望的产品有这种高品质的保障，虽然最近行业很多企业表示明后年目标是少增长或不增长，可我们仍然按照既定策略在发展，并保持50%以上的增长速度。

丨新希望·堇天府实景图

媒体：目前很多城市都面临限价政策，贵公司做的中高端楼盘面对限价政策有多大影响？怎么应对？

姜孟军：我们从来不拿地王项目，也从不非常激进的看房价增长预期，所以到目前为止还没有哪一个项目出现亏本的情况，但是对利润率确实会有一些影响，好在我们公司对利润追求不那么高，在限价的情况下利润少一点，微利就可以，因为我们总体上追求健康的发展。我们公司在发展中有一个“两不让步原则”，也是我们反复在内部大会和供应商大会上讲的：品质不为成本让步，品质不为进度让步。如果开发成本和建设进度要影响到我们的品质，这是绝不容许的，我们做产品第一要满足的就是对品质的要求。

保持稳健发展节奏，把握融资成本优势

媒体：新希望地产在2016年前的公开市场上拿地较少，2016起至今在温州、重庆、杭州拿了很多招拍挂土地，主要集中在西南、华东地区，公司怎么选择这些城市？有什么判断标准？未来哪些城市会继续进入到选择的范围？

姜孟军：选择城市，我们有自己所坚持的原则。首先，我们看重城市的能级，基于我们对产品品质的追求，房价过低的城市我们不太会考虑，并且城市广义库存和片区广义库存太多的也不会纳入考虑范围；第二，我们也不在高峰期拿地，太高价格的土地不利于企业的良性发展。比如这两年发展势头很不错的“粤港澳大湾区”，我们关注了很长时间，虽然参与了多次土地的拍卖，但地价确实太高了，我们始终坚持原则没有进入；第三，我们的发展布局讲求城市深耕，所以我们每进入一个城市，会提前做好充分的城市研究和部署，一进入则至少会做三到四个项目以上，这样我们对城市的理解才会更深刻，才会为每块土地带来真正优质的产品。在今年一季度，几乎是同一时期，我们以5个项目进入了杭州市场、又以4个项目进入重庆市场，这些项目都是在连续参加土拍近一年后以低溢价获得的。所以在当下变化的市场中，我们新希望地产能够保持从容，都源自稳健的投资策略。

丨新希望地产全国布局

媒体：最近一年，高周转是个很热门的行业话题，贵公司周转方面怎么样？从开盘到回款大概是什么样的计划？

姜孟军：对于“高周转”这个热词，其实只是最近房地产市场被频繁关注，新被贴上的标签，这个词本身并无褒贬，它属于所有行业对经营水平的体现，尤其是重资产企业、资金密集型企业。新希望地产的周转速度，是对品质控制、客户满意为前提的，讲求的是适度的快，我们内部称为“科学周转”，讲究谋定而后动，准备好了再出发。地产是低频消费，老百姓可能花一辈子积蓄购买一套住宅，在里面常年的居住舒适感太重要了。举个例子，可能有企业从拿地到开盘就三四个月，但是它的品质一般、销售吃力，我们不认为这种是高周转；我们新希望首先把产品做好了，开盘比行业慢一点，但是产品亮相之后客户能够快速接受，被市场广泛认同，老客户还能为我们介绍更多新客户，可能我们的销售速度反而比别人快很多，这就是良性的周转，我们反复强调的科学周转。

媒体：今年资本市场对行业监管较严，房企融资难度都增加了不少，贵公司在这方面情况如何？

姜孟军：每一家优秀的企业，都有自己的核心能力，融资能力是企业信誉度、品牌力的体现，还是未来还债/偿债能力的反映。像我们背靠新希望这个大集团，在实业背景、产业耕耘方面有优良的口碑，从来没有逾期银行债务、从来没有出现过经营亏损，持续保持流动性的健康管理，我们以集团的AAA信用评级和资信背书，融资成本基本上比同级别的地产公司低，甚至比一些排名靠前的地产公司也要低。

小镇发挥产业优势，积极参与乡村振兴

媒体：我们了解到贵公司在文旅产业方面也有涉及，目前发展情况怎样？

姜孟军：城市化潮流是不可逆转的，还会进一步加强。随着城市圈的不断扩张，城市周边的产业如何满足城市中心人们对美好生活的向往？“我们希望结合一些产业的发展，把地产跟大农业、大健康结合在一起，探讨农业小镇、观光农业、文化旅游产业等产业，中心城市以居住为主，周边做产业和地产相结合。

今年国家大力实施乡村振兴战略，在我看来这就是农村的改革开放，习总书记提出“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”20字方针中，产业是核心之一，但是乡村振兴光靠农民自己不行，他们缺资金和技术，而新希望是一家围绕民生发展起来的产业集团，一直扎根农村，我们一直在积极探索和尝试，准备将集团的产业链打通，把农业、产业、旅游、大健康和地产等结合在一起，探索“三产融合”和“三生融合”做一个新型的文旅模式。”

丨东进新希望运动吉尼斯效果图

当前，我们已经摸索出基本思路。第一，选择二线或者强三线城市周边，车程范围在一个小时内的好位置，要求有山、有水、环境优美。第二，发挥集团优势，做好产城结合，我们坚持产业用地要占到60%-70%甚至更多，把新希望最擅长的农业板块融入进去，做好现代农业种植和观光旅游。第三，精雕小镇，在建设用地中，打造一个外围以观光和农业为主，中心有医疗、康养、学校、商业等配套的多元小镇。可以说在行业中，发展小镇产业是我们新希望最擅长的，我们是以实业思路来做事，不求利润多寡，希望集团在成都做的“花舞人间”项目，亏损七、八年才开始盈利，所以我们有底气和能力做好小镇，因为这是乡村振兴事业中我们义不容辞的社会责任。

最近，我们已经和全国十多个城市签了框架协议，包括杭州、天津、嘉兴、宁波、昆明周边等地，正式签约的有成都和苏州两个项目。成都的项目规划面积达到一万亩，一期4500亩，外围就是观光农业。苏州的项目在太湖边上，接近3000亩，其中2000余亩都是农业用地，剩下的几百亩做建设用地，主要是做康养方面。

（房掌柜整理来自观点地产网、经济观察网）