易宪容：中国各城市房价排名榜单实际上意味着什么？

　　今天，有一个全国各城市房价排名榜单公布，尽管这个城市房价排名榜单实际上没有多少意义，但是也能够从中看到一些问题，看到中国房地产市场的现实。按照这个榜单的排名，中国的城市分为一线城市、新一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等。这样的城市排名基本上以城市的整体素质来排名，而各城市房价的排名则以实际新房的价格与二手房的价格来排名。

　　至于中国各城市的整个素质排名，由于多年来变动情况不是太大，大众心中还是比重有谱，只是目前比有争议的是所谓新一线城市，这个排名比较震荡，市场争议比较大。但是至于各城市房价的排名来说，其中包含的问题可能比显示的数字会更多。

　　首先，现在列出的房价是各城市住房的均价呢，还是国家统计局公布的房价水平，因为就目前国内房价统计指标来看，各城市政府要操纵其城市房价水平高低易如反掌。我就记得在前年，有记者就告诉我，他们那个城市政府为了表明其城市的房价上涨幅度不大，就明确要求房地产开发商在新房交易时签订住房购买的阴阳合同，有重要的一部分价格就是不进入该城市的房价统计指标。而且，地方政府控制房价的招数不止如此，城市政府还可以通过控制房价高低的楼盘预售的方式来控制当地房价。如果以这样的房价指数来排名各城市房价高低，实际上意义不大。

　　如果这个城市房价排名榜单以一个城市的住房均价来排名，这还可以与一个城市区域扩张的情况有关。因为，国内城市合并扩张的时间有早晚、有速度、有规模的问题。如果一个城市的扩张时间晚，而且速度很快，规模也很大，那么这个城市尽管早期的房价上涨较快，很当这个城市近期快速扩张时，而且扩张的规模很大时，那么这个城市早期房价上涨快的态势可以轻易向下倾斜。比如济南、青岛。青岛中心城区前几年的房价早就涨得很高了，但是把很多农村地区大规模合并过去，其城市住房均价排名岂能不下降?

　　再就是房价的高低，与土地资源没有关系，北京的土地是上海的6倍以上，但两个一线城市的房价同样相差无几。中国的房地产市场永远是一个政策市，一个城市的住房高低很大程度是与该城市的房地产政策有很大关系。北京与重庆相比，重庆的土地资源肯定会比北京短缺，重庆的人口密度也会高于北京，但是，重庆的房价为何一直比较与平稳，主要是与其房地产政策有很大关系。

　　其次，住房都是不动产，是不可贸易产品，不仅各个城市的房地产市场是分割的，而且一个城市房地产市场在区域性上也是分割的。而且这种一个城市房地产市场的区域性分割差别还会相当大。比如合肥整个房价水平在15000元左右，但是在政务新区的房价肯定超过40000元以上。如果仅是以一个十分质疑的城市住房均价来排名，其实对许多城市来说意义并不是太大。

　　第三，这个全国住房价格排名最大的意义，其实清楚的告诉市场，中国各城市房地产市场价格都已经顶到了天花板上。因为，无论是房价一线城市，还是房价新一线城市及二线城市，这些城市的房价与当地居民的收入水平比较，已经是一个天文数字了。这样的房价水平早就与绝大多数中低收入民众没有多少关系了。比如说，合肥住房均价在15000元，购买100平方米的住房150万元。这与当前中低收入民众的支付能力相比，房价收入比也会达到25-30。所以，中国各城市的高房价早就与中低收入居民没有什么关系，它完全成了少数人玩的游戏。中国房地产一起会这样下去吗?这才是问题的关键所在。

　　（来源：金融界 作者：青岛大学经济学院教授，原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容）