社科院:房地产告别只涨不跌时代 局部房价下跌预警将成为重点

　　" 房价只涨不跌的时代已经过去。"

　　12 月 1 日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告《中国住房大数据分析报告 ( 2020 ) ——城市房价预警与房企品牌价值测度》(以下简称报告)。报告指出，局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。

　　廊坊新房房价较峰值下跌 46.9%

　　2020 年，房地产市场整体呈现下滑的趋势。在报告监测的城市中，部分城市 2020 年度房价出现一定程度下跌。据纬房指数同比监测，从 2019 年 10 月到 2020 年 10 月，9 城市年度跌幅均在 5% 以上，最高年度跌幅为 9%。

　　贝壳研究院数据表示，2020 年 1～11 月，66 城新房市场累计成交套数同比下滑 5.2%，成交面积累计同比下滑 5.4%，但较 10 月累计降幅收窄 1.1-1.5 个百分点。

　　如果同历史峰值比较，一些城市房价下跌的趋势则更为明显。

　　来源：纬房大数据

　　报告显示，从各城市历史高点至 2020 年 10 月，20 个城市距最高点房价调整幅度均在 10% 以上，其中 9 城市距最高点房价调整幅度均在 15% 以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比 2017 年 4 月的峰值降幅达 46.9%，青岛、天津相较峰值下跌 20% 以上。

　　从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：一类是 2017 年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要为 2017 年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约 3 年半;另一类是 2018 年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约两年半。

　　可以看到，很多城市在疫情开始前，房价就已经阶段性见顶。房价下跌不完全是因受疫情冲击的影响。

　　报告表明，局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。虽然平稳运行为房地产政策的重要目标，但一定范围的波动也是市场运行的常态。房价下跌的原因较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给过剩的原因。

　　" 仍有部分城市房价出现较快上涨 "

　　在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。新冠疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。

　　在很多城市房价下跌的同时，报告认为 " 仍有部分城市房价出现较快上涨 "。

　　贝壳研究院报告显示，截至 2020 年 11 月，一线城市新房市场成交量基本完成恢复，达到与去年同期持平状态，成交套数累计同比增长 0.3%、成交面积累计同比增长 1.3%。

　　其中深圳 "715" 新政后，又有 "729" 新政补充，整体调控从严，但新房在抑制房价过快上涨过程中，刺激刚需客户主力入市，市场热度较高。同时，广州由于人才政策的刺激，新房成交面积累计同比增幅持续上升。

　　报告认为 , 房价上涨的原因同样较为复杂，既可能有宏观大环境因素，也可能有城市自身供给不足的原因，还有可能是城市经济基本面出现了重大利好。另外还有一种相对较快上涨的情况难以被直接识别，如相关联的同类城市房价均较快下跌，但该城市房价微涨。

　　在如此背景下，房地产也成为了我国防范金融风险的重要方面。

　　日前，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清谈到，我国房地产相关贷款占银行业贷款的 39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的 " 灰犀牛 "。

　　来源：每日经济新闻