楼市已不正常：三四线陷泥潭 一线城市热闹

　　趴着等待能“解套”吗?

　　三四线城市楼市陷入泥潭,而一线城市却火热得不得了,楼市已经不正常了。

　　市场总是难以捉摸,楼市尤其如此。2013年,孙宏斌以每平米7.3万元拿下农展馆地块,创造北京史上最贵高价地时,当时很多人都认为这块地会“砸在手里”。但今年10月以来正在上演的京城“高价地潮”完全颠覆了认识,　葛洲坝　10月20日拿下北京丰台花乡樊家村地块,其7.5万元的楼面价轻松刷新了纪录,让趴了仅两年的孙宏斌成功“解套”。

　　近期,孙宏斌的项目以“北京一号院”的奢华姿态面世,并以19.5万元的均价创造了单价新纪录,开盘日即销6套,净收6亿以上。这是今年一线城市“豪宅元年”的一个缩影,今年前三季度,一线城市均价超过6万元的豪宅累计成交同比增长326%。看来,2012～2013年乍舌的一波“高价地潮”中,若像孙宏斌一样胆大的开发商,现在都赚得盆满钵满了。

　　“任性”的购买力击溃了所有的谨慎者,一线城市的需求,你如何高估都不为过啊!亚豪机构指出,未来北京单价6万元以上的豪宅区域将扩展至六环内,意味着北京已“全城豪宅化”了;上海深圳也不甘落后,前10个月上海一手豪宅成交翻了2.9倍,甚至出现豪宅“受捧”的神话;深圳近两年出让的住宅用地,不是高价地就是“准高价地”,与高成本的“旧改”项目一起,让深圳房价也毫无悬念地跨入了6万元队列。

　　开发商眼里,一线城市俨然已成“安全岛”。流动性宽松、楼市热闹、融资打开(发债利率降至3%～4%),开发商可谓“弹药”充足。更甚者,一线城市供地完成率多年来没有超过50%,保障房“硬指标”又挤压商品房用地,供求“剪刀差”扩大,而开发商手里的储备早已用尽,地市和房市长期看好就不奇怪了。综合目前楼市形势、金融经济形势,“抢食”一线城市土地,无论是防御性投资、增厚短期资产,还是美化资产负债表,或是杠杆融资,都是不错的选择。

　　2015年底掀起的“高价地潮”,汹涌之势远甚过往。中原地产数据显示,今年以来,北京有39宗地块楼面价超过3万元,未来每平方米15万元左右的项目将有11个、10万以上的将有21宗,叠加老项目,未来北京“10万+”项目将有50个。更为夸张的是,“抢地”之势已经蔓延到了其他重点城市,10月下旬以来,北京、南京、杭州、温州、佛山等5个城市在不到10天的时间,居然诞生了6个高价地。

　　抢地的结果,就是不断缔造更上一层楼的“三高”高价地(高溢价、高总价、高单价)。但即便抱团“取暖”、挖空心思树立产品的独特性、宣传珍品价值,需求也会高处不胜寒啊!当轮番举牌时的“激情”降温后,大家才发现,这可能是一场“危险的游戏”,“10万+”的房子要卖给谁呢?都能像孙宏斌一样趴着等待“解套”吗?

　　京沪深等大城市,每一宗地都要配建保障房,倒逼商品房价格不断创新高,城市“中坚力量”(户籍人口、公务人员和高端人才)的住房问题不再发愁了,最后让投资者和外地有钱人去“血拼”吧。需求看似很旺盛,但那是6万元以上豪宅还很稀缺、少数高净值人群还能消化。当“逢拍地、必高价地”,全城豪宅化、普宅豪宅化时,哪有那么多“接盘侠”。亚豪机构计算,未来北京市场顶豪(10万+)供应规模在4000～5000套,供求比大概是20:1。

　　于是,有开发商玩不下去了。据悉,碧桂园要爽约丰台地块,龙湖也闹起了“退地”。暂不论真假,但趴着也可能“解套”不了。对央企来说,“经济账”是一方面,资金无虞的情况下,拿高价地间接地贯彻了“稳增长”、实现了保值增值的使命,但民企要算“经济账”。因此,碧桂园和龙湖退地非空穴来风。刺激政策不断,但三四线城市楼市却陷入泥潭,始终不能自拔,而一线城市却火热得不得了,楼市已经不正常了。