房企融资提前进入寒冬 短期信托融资需求或难以降低

　　时值盛夏，房企融资却提前进入寒冬。

　　自2016年10月份以来，房地产监管政策不断收紧。去年，监管部门开启了新一轮全面调控，严控资金违规流入房地产行业。而近期，多个监管部门对房地产市场进行密集表态，房地产融资渠道再次遭遇“紧箍咒”。

　　6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，直指房企“违规销售”，销售回款到位速度或受影响。而在此之前，已有十余家房企发债中止，品种包括小公募和私募，涉及金额超过500亿元。

　　天风证券研究报告显示，今年一季度，龙头房企和大型房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入，且较去年同期分别小规模增长6.25%和7.34%，而中型房企筹资活动现金流转负，小型房企筹资现金净流入规模大幅下降，仅为去年同期的27%。据同策研究院总监张宏伟透露，目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%-15%，而大型房企的融资成本基本在8%-10%之间。

　　事实上，在全国多地楼市调控维持收紧态势的背景下，房企销售回款到位速度迟缓，而在资本市场融资、海外发债、银行贷款、公司债券等融资渠道不断收紧的态势下，“非标融资”成了部分中小房企最后的救命稻草。然而，在监管趋严的大背景下，以信托为代表的“非标融资”亦不肯轻举妄动，房企融资成本也逐渐水涨船高。

　　北京某信托公司业务总监介绍称，“现在我司对融资方的最低要求是百强房企，其次还要考虑项目位置，对于二线以下城市基本不予考虑。”对于实际融资成本，该业务总监表示，由于涉及多方因素考虑，融资成本有所不同，但即使是实力雄厚的大型房企，成本也普遍在8%以上，甚至可到两位数水平。

　　根据用益信托在线数据统计，仅就今年6月份，市场上共成立集合资金信托产品676只，合计规模为1155.06亿元，平均年收益率为7.62%。其中，房地产信托产品共有200只，占比29.59%;合计规模363.44亿元，占比31.47%;平均年收益率为8.05%，超过平均水平0.43个百分点，在各类投资领域中收益水平“一枝独秀”。

　　而以在售产品来看，在某财富管理人员推送的“近期在售信托项目信息”中，共了推荐42款信托产品，其中房地产信托产品就有27款之多，且收益率全部在8%以上，收益率在9%的房地产信托共有14款，占比近半。在资金端，房地产信托预期收益率持续飙升，房企融资成本趋势由此可见一斑。

　　中国信托业协会特约研究员周萍表示，目前房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限，短期对信托融资的需求或难以降低。

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　　这个夏天，地产商们感受不到一丝爽意，正如梅西一样，慌的一比!

　　地产商们正面临外面的钱融不进来，能融进来的热钱咽不下。据爆料，碧桂园叫停三四五线城市全覆盖战略用规模换现金;另一家品牌房企为了融资几乎质押了公司的全部股权，现在面临超高的偿债压力;绿城要求员工“全面”加速资金回笼，坚决执行“早销，多销、快销”的策略，上一场资金链断裂还心有余悸。

　　“大船掉头，小船抛锚”在规模和利润面前，越来越多房企加入抢夺“现金流”行列。

　　6月房企融资综述

　　根据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元，环比2018年5月的451.17亿元增加12.34%。

　　从走势来看，40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降，本月融资总额虽有小幅回温，但依然处于低位运行。

　　同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道越来越窄，境外发债难，永续票据重启，监管趋严，融资情况不容乐观。

　　具体来看，本月债权融资方式包括：发行公司债(187.57亿元，占比36.97%)、境内银行贷款(122.61亿元，占比24.17%)、信托贷款(86.01亿元，占比16.95%)、其他债权融资(77.02亿元，占比15.18%)、中期票据(26.54亿元，占比5.23%)、委托贷款与海外银团贷款均为0。

　　本月公司债重回最主要的融资方式，境内银行贷款融资金额继续上涨，信托贷款略有下降，发行中期票据方式融资总额本月则大幅下降，并且融资成本高。

　　6月房企融资五大心慌的原因解析

　　境外发债被限制

　　首先，企业外债遇重大改革，发改委限制境外发债投资境内房地产，房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。

　　从数据来看，本月共有5家房企完成9笔融资，监测房企发行公司债融资总额为187.57亿元，环比增加221.48%，融资总额占比36.97%。融资金额虽较上月呈现较大幅度的上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，实际新增发债数额并不乐观。

　　境外发债环境更加严峻，本月境外发行占比进一步走低。本月发行的公司债中，境内发行161.10亿元，境外发行26.47亿元人民币(4亿美元)，境外发行占比仅为14.11%(上月境外发行占比31.45%)。

　　事实上，前两月监管层就对房企发债资金用途监管升级，多家房企公司债被中止审核，境内外发债被限制。再加上，知情人士称，中国发改委考虑禁止企业发行364天期美元债，意味着房企海外融资渠道基本已经被卡死，笔者预计下半年房企融资总额将继续下降!

　　融资成本升高

　　本月市场化融资渠道融资成本较高，普遍为5.5%-7.5%。

　　在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%。此外，万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次，招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券，品种一实际发行规模为人民币18.4亿元，最终票面利率为5.25%，品种二实际发行规模为人民币21.6亿元，最终票面利率为4.97%。

　　融资成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票)，利率为8%。

　　永续票据再现恐成利润“黑洞”

　　值得注意的是，本月永续票据再度流入房地产。

　　阳光城本月除了为7家子公司担保贷款外，还启动了永续票据融资。永续票据，也叫无期票据，是非金融企业(发行人)在银行间债券市场发行的无固定到期日、可递延支付利息的中期票据。永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益。曾经一度成为上市房企热衷的融资方式，恒大和碧桂园曾经都发行过数百亿的永续债。

　　但其之所以成为利润“黑洞”，在于利率会重设，若不能在一个时间段偿还债务，重设的利率也会不断飘高，未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。一般前两年利息会比较低，房企若在两年内还清影响不大，但阳光城起始票面利率已经高达8%，不夸张的说这是一场“豪赌式”融资。

　　境外融资难度系数继续攀升

　　外币融资总额在4月份大幅上升、5月大幅下降的情况下，本月呈持续下降趋势，环比上月外币融资总额93.24亿元下降51.62%，仅占比融资总额8.9%，环比上月外资总额占比(20.67%)下降近12个百分点。

　　外币融资与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降。企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升。

　　积极寻求其他债权融资

　　本月其他债权融资方式募集资金额上涨，融资额为77.02亿元(5月为65.76亿元)，环比增加17.13%。融资渠道进一步放宽，创新融资方式在本月呈多样化，除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持，房企还通过发行短期债券、债权或收益权转让以及设立资产支持专项计划进行融资。

　　40家典型房企名单：万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股。

    （房掌柜整理来自证券日报、腾讯财经）