福州前3月市区无新增供地 土地供应在第二季开始放量

2014年半年已过，土地市场的表现是衡量房地产市场走势的重要指标，通过盘点上半年的各项数据可以发现，在多重因素的影响下，上半年的福州土地市场有所降温，从土地供应情况来看，福州市政府一方面试图通过旧城改造，新区建设等方式吸引开发商投资，一方面又通过调控政策约束住宅产品的投资，这便造成福州土地市场目前的商服用地主导市场，土地市场与城建密切相连的局面。而从市场需求来看，开发商拿地更加理性，虽然不轻易出手，但好的“地块”仍然是各大开发商的必争之地。

市场

土地供应“降温”开发商拿地谨慎

住宅市场的成交平淡传导到土地市场，带来2014年上半年以来福州土地市场的“不温不火”。根据中原地产提供的数据显示，2014上半年，福州市区经营性用地合计供应10幅，面积为38.70万㎡，环比降低75.3%，同比降低16.8%；共计成交宗地17幅，面积为90.33万㎡，环比降低7.4%，而闽候区域仅出让3幅商服用地，供地面积为54.1万㎡，成交经营性用地12幅，成交面积为70.23万㎡，环比下跌53.1%，从整体来看，福州土地市场相对于去年有所降温，土地供应速度趋缓。而受市场大环境的影响，开发商拿地更趋谨慎，溢价地块减少，平均溢价率降低。

一位不愿意具名的开发商表示，“只有与公司发展完全契合的地块才会吸引到我们。”他表示，是否拿地主要视开发商自身情况而定，而开发商是否拿地主要取决于三个因素：市场预期、经营思路和开发商手头的资金。目前从福州市场来看，大部分开发商手上的库存还是比较多的，开发商今年的重点还是会放在去库存上，除非地块性价比超高，符合开发商未来的定位与方向，不然开发商在拿地时依然会保持谨慎态度。

福州中原地产资源中心总经理温江霞告诉记者，上半年多为传统的推地淡季，1-3月市区无新增供地，土地供应在第二季度开始放量。与去年下半年的供应井喷相比，今年上半年土地供应明显降温。这说明受调控政策的影响，福州开发商显得较往年谨慎得多，不过随着市场渐渐走向平稳，开发商对下半年的期许也许会更大。

分析

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商服用地独占鳌头

纵观福州上半年的土地市场，有平淡也有精彩，特别是商业用地的表现还是值得称道的，2014上半年福州五区由于受供地结构的影响，商服、商住用地成为土地供应主力，土地市场整体呈“商多住少，商热住冷”的局面，其中商服用地的供应量达27.71万㎡，商住用地的供应量达10.98万㎡。而从区域来看，商服用地的成交主要集中在鼓楼区与晋安区，成交量分别为12.33万㎡、19.54万㎡；商住用地主要集中在鼓楼区与台江区，成交量分别为24.57万㎡、25.95万㎡。商服用地的“独占鳌头”，也成为今年上半年福州土地市场的一道亮丽风景线。

对此温江霞分析称，在楼市调控不断升级的背景下，商铺、酒店式公寓等商业地产因不限购、不限贷等特性颇受开发商的青睐，而商业地产的走红也客观上对住宅土地的供量产生一定牵制作用。

天知观点总经理王锋则告诉记者，上半年福州市土地供应主要以商业居住用地为主，辅以商业、办公、社会停车场等市政配套，由此可见，政府已将土地供应的重点转到“提升城市形象”“增加商业竞争力”的层面上，而正是由于对福州商业地产前景的看好，拍卖现场的优质商业地块仍然引起了多数品牌开发商的竞逐。商业地产建设的如火如荼疑将加速福州的城市化进程。

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旧城改造地块全面启动

从中原地产提供的数据可以看出，2014上半年福州市五区土地成交中，鼓楼区以36.9万㎡的成交量位居榜首，台江区成交量位居次席，晋安区成交量位居第三。

“这得益于政府大力推进旧城改造与棚户区改造，鼓楼与台江作为福州市区的核心，有着较大体量的旧改土地成交。而晋安区则主要借力于东二环片区价值的不断提升，房企有意在该区域内抢占一席之地，因而在土地的成交方面也有着不俗的表现。”温江霞告诉记者，今年以来，福州市全面启动旧城改造项目备受关注。

王锋分析称，近年来土地尤其是市区住宅用地偏少的重要原因就是土地的稀缺，而随着政府大力推进改造旧城区和危旧房，这一情况肯定将有所缓解。另外，旧城改造也将为福州楼市释放大量购买力，这么大体量的旧城改造，这些人要住到哪里去？原拆原迁还是现金补偿？这是和政府博弈的过程，而短期内这些旧城改造拆迁的人肯定要找房子买、找地方住，这就增加了楼市的需求量。

另外，从长远来看,大量的土地得到释放后，带动了新住宅与商铺数量的增加，当房地产市场供大于求时，房屋的市场价格将会得到有效的平抑，市内的新房售价不会出现大起大落的波动。但是这种稳定房价的作用是一个长期的过程，因为从拆迁释放土地到开发商开发建设需要一个较长的周期，因此可能需要一到两年的时间才能逐渐显现出其平抑房价的作用。

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郊县土地放量新兴区域崛起在即

随着福州的不断扩展，福州的郊县区域也迎来了发展机遇，由于中心城区地价不菲，而且竞拍的门槛也相对较高，如此形势下，福州开发商将目光投向了闽侯、连江、永泰等外围板块，从上半年开发商动向中不难看出，“外迁”已经成了必然选择。

温江霞特别指出，2014年1月广州富力地产于闽侯竹岐乡将两幅住宅用地收入囊中，这是富力地产继2013年以来第二次在竹岐拿地。而随着富力、中海的相继入驻，竹岐乡市场关注度猛然大增。该区域紧邻上街板块，与荆溪板块隔江相望，环境宜人，发展潜力逐渐彰显，或将成为下一阶段各大房企竞相追逐之地。另外，作为仓山区新兴崛起的板块—城门火车南站板块，今年上半年也有所放量，区域的前景看好。

后市

开发商择机拿地种种迹象显示，上半年的土地市场并没有太多惊艳的表现,那么下半年的土地市场是否会重新活跃起来？对待后市，政府和开发商又会各持何种心态？温江霞分析称，政府今年每一次拍地仍然吸引了很多开发商到场，从拍出的结果来看，也有不少优质地块受到了市场追捧。这说明开发商、市场对土地还是有需求的，这自然会增加政府推地的信心。预计今年下半年，政府还将继续放量土地，并且起拍价不会太高。从开发商这方面来看，一些品牌实力企业在看好后市的基础上，会择机拿地，积极把握寻求自身发展。

王锋对此观点表示同意,同时他分析称，虽然近来调控政策频出，但由于房地产长期向好的趋势和福州区域发展的潜力，开发商的拿地热情并未减弱。接下来开发商重点关注的区域会是旧城改造地块和一些新兴区域。值得留意的是，马尾新城，南通，南屿等区域迎来开发热潮。另外，随着一线城市土地市场竞争的日愈激烈，各大品牌开发商将目光逐渐转向市场相对平稳，竞争压力稍小的福州，所以，总体来看，福州的土地市场后续仍然值得期待。