郁亮:中性看待房贷新政 不积极涨价降价只积极定价

    央行“9·30”房贷新政文件一出，楼市涨价之声渐起。

　　据了解，面对政策利好，10月10日下午，万科总裁郁亮以 “万科三十而立”为契机，在川渝媒体峰会上首次回应了“房价上涨”一说。在他看来，万科既不会积极涨价也不会积极降价，而是坚持积极定价，建议行业“中性”看待这个消息。当前房地产行业虽然已进入“白银时代”，但仍是一个有机会的时代，未来10~15年前景依然明朗。

　　近日，有报道称，受“松贷”政策刺激，部分大型房企后悔拿地太少。郁亮亦坦言，万科前期拿地偏少，但这并不是后市拿地的理由，而要看投资人的花钱意愿。

　　面对楼市变化，郁亮再次强调了万科业务新图景，即住宅地产是重中之重，同时发力消费体验地产与产业地产。与万科1.0版本的王石时代倡导的“住宅工业化”有所不同，在互联网时代，万科开始全面拥抱互联网，更注重与消费个性鲜明的 “90后”潜在客户互动，共同参与产品创新。

　　拿地取决于投资人意愿

　　楼市寒意逼近9月底，央行一纸文件影响国庆长假楼市。9月30日，央行、银监会联合发布通知，对拥有首套房且已结清房贷的家庭，若继续购房可执行首套房贷政策，首付比例为30%，房贷利率最高打7折。此消息一出，网上频传多家一线房企国庆节后酝酿涨价的通知。

　　记者调查得知，上述做法均系房企自我炒作，为了刺激成交。不过，近日有媒体曝出一线城市部分房企售楼部已现排队购房潮，这无形加剧了持币待购者对房价上涨的预期。

　　行业龙头万科一向嗅觉灵敏。2012年楼市最严厉调控中，郁亮曾率先抛出了房企“过冬论”，跑量成为当时引导房企的主流舆论。面对当前楼市新政，房价预期躁动难安。对此，郁亮表示，“我们从来没有积极涨价，也没有积极降价，我们都是积极定价。”

　　“我们把房子修建出来就是要卖掉，不是来收藏的，这个时代早已结束了。‘黄金时代’如此，更何况在‘白银时代’，我们不会用收藏的做法卖房子。所以，万科永远是积极做自己的定价策略，而不是去想涨价的问题。”郁亮说，“只要符合积极定价原则，我们就会支持。”

　　万科10月8日公告称，公司前9个月累计实现销售金额1490.6亿，同比增长16%。按照市场预计其今年可实现2000亿元目标，万科已完成74.5%。不过，另据媒体报道称，部分千亿房企今年要完成全年目标仍将承压。

　　限贷松绑是否意味着房子好卖?郁亮表示，从央行“9·30”文件之后的楼市表现来看，目前成交还可以，但能不能持续还需要观察。对于万科来说，最关键的还是要把楼卖好。大家要“中性”看待这个问题，要做好应对。

　　近日，有报道称，因为楼市刺激新政的出台，二线楼市有回暖迹象，部分大型房企后悔拿地少了。

　　中国指数研究院统计显示，今年前9个月，20大标杆房企合计拿地仅2028亿元，相比2013年同期的3698亿元，减少了1670亿元，降幅达45%。其中，万科前9个月拿地总额近200亿元，相比去年同期的近630亿元，减少了近430亿元。

　　对此，郁亮坦言，今年前期拿地确实是偏少，但因此就迅猛拿地，这个理由并不成立。“我们从来不需要花多大的钱去拿地，他(投资人)愿意掏钱的土地，我就愿意去拿;他不愿意掏钱的土地，我就不愿意去拿。”

　　在拿地资金问题上，郁亮似乎并不担忧。他表示，“大家都能赚钱的时候，有很多投资人愿意拿钱给你，因为他们相信你有卖房赚钱的能力。”

　　实际上，当前包括万科、保利等众多品牌房企在内，合作拿地已成为一种趋势，合作方除了其他房企之外，还有私募基金、信托和险资等资本。与此一脉相承的是，万科正在尝试“小股操盘”轻资产运作模式。

　　房子的创新应由客户参与

　　去年底，万科高层奔走小米、海尔等企业学习互联网，一时间备受业内热议。郁亮深有感悟地说，学习互联网之后，一个很重要的思考是房地产是一个生态系统，在这个系统中，“小草”也会发挥很大的作用。

　　基于这个思考，郁亮将万科业务蓝图划成了三大块，首先是住宅地产仍占50%以上，当属重中之重;其次是消费体验地产，包括养老社区、儿童教育中心等;最后是产业地产，包括写字楼、酒店和正在准备做的物流地产。

　　对于房企频繁跨界，业内除了将之解读为规避风险之外，对此也颇有微词。在郁亮看来，万科现在的业务图景好比一幅画，参天大树是住宅，还有一些草地，他们希望营造一片树林，一个生态系统，树林的好处在于，一种树种不活，换成其他适宜的树种，光有树不长草，这个生态系统是不完整的。

　　除此之外，万科已将互联网思维运用到了产品创新上。今年以来，万科与淘宝、百度等互联网公司频繁合作卖房。据郁亮透露，万科和淘宝推出的合作卖房，仅30天就卖了13亿元，也让万科知道了过去一年一个小白领在淘宝上要花4.2万元左右。同时，他强调说，这些创新都来自于一线和基层，这是互联网思维最重要的东西，基于草根和底层的创意是最重要的。

　　值得一提的是，“90后”普遍被认为是未来十年新消费时代的生力军。今年5月份，“90后”代表马佳佳曾被请到万科演讲并抛出了“‘90后’不买房”的惊人之论。

　　对此，郁亮首次回应称，“我们请她来谈‘90后’需求的问题是一件好事。未来‘90后’是这种参与感最强的一代人。他们将成为我们的设计师，成为我们的消费者，也将成为我们的合作伙伴。我们应根据他们的选择来做产品，房子的创新应由客户共同参与。”