保险资金大举进军房地产市场 入股引发房企高度警觉

　　赛富不动产基金总裁王戈宏告诉中国证券报记者，在房地产市场比较成熟的美国，85%以上的保险资金都会配置不动产，而且配置比例不低。这是一个行业趋势，未来中国也会出现这样的情况。“保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全，相比股票、债券、黄金等其他投资品，房地产在保值增值方面相对最稳定。而且，中长期来看，房地产行业持续增长的趋势并没有改变。”王戈宏说。而在资本市场上，有竞争优势的优质房企估值偏低造成一定程度的“价值洼地”，这正是资本进入的绝佳机会。

　　作为地产四大龙头企业之一，金地的市净率水平长时间仅略高于1。而2013年末金地会计政策的变更，可谓“露富之举”，引来了资本之狼。2013年11月30日，金地宣布将把成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。金地目前持有的投资性房地产为北京金地中心、北京搜狐大厦、深圳威新软件园、深圳金地工业区等。会计政策变更后，以上商业地产的账面价值将大幅提升，增加账面价值20.31亿元。此外，金地持续深耕一二线城市，在西安、沈阳分别达到5.8%、4.26%的市场占有率，在南京、杭州、扬州等城市的市场占有率超过或者接近3%。

　　而商业办公类产品开发的领先者金融街，近一年来的市净率始终低于1，也就是说金融街的股价已经低于净资产。但金融街在北京的核心地段拥有大量优质的商业办公楼和酒店公寓。据金融街2013年年报显示，金融街拥有总建筑面积约68.2万平方米的自持物业估值143亿元超过公司市值，主要包括北京金融街中心、北京德胜国际中心部分房产、北京金融街购物中心等。

　　 险资入股引发房企警觉

　　作为资金密集型行业，房地产与金融的关系非常紧密。业内人士认为，随着金融资本的进入，未来房地产企业有可能变成金融控股集团的子公司，例如中信集团、安邦保险等。“这些金融集团可能选择控股一部分房企，再重点参股几家房企。即便如万科目前市值千亿，大股东持股不过15%的水平，金融控股集团要想取得第一大股东的位置，所需资金量不过100多亿元。而目前安邦保险总资产已达7000亿元。”一位资深房地产研究人士表示。

　　不过，大型金融集团想全面控制优质的龙头房企也可能并不会一帆风顺。一些房企的管理层对险资或其他资本入股已经引起警觉。

　　金融街相关人士曾告诉记者，安邦举牌金融街股权时，金融街管理层也曾与安邦沟通，但安邦拒绝透露收购意图，这也引发了金融街及其大股东对安邦的警惕。于是，在安邦系4月28日举牌之后，金融街大股东随即进行了两次增持，增持比例分别为1.37%和1.82%。至5月6日，金融街集团和一致行动人合计持有股权达到29.74%，以阻止安邦系的进攻。

　　万科事业合伙人持续增持万科股票，就被认为是在对冲“野蛮人”的举牌风险。万科管理团队通过深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）认购的“国信金鹏分级1号集合资产管理计划”和通过工会委员会两条路径来增持公司股票。万科公布的三季度的财报显示，金鹏1号对万科A(9.22, 0.00, 0.00%)股的持股比例已由中报披露的2.06%上升到3.30%；同时，工会委员会也出现在了公司十大股东名单中，持股比例为0.64%。二者的持股比例合计为3.94%。