一线城市土地或供需两旺 土地出让金超过2013年可期

近日，个别一、二线城市高溢价地块频出，土地市场颇有”春江水暖鸭先知”之势。不论是政府的年底加快土地出让节奏，还是房企的存货不足，也不论是救市政策刺激，还是房企信心提振，土地市场的确阴霾渐散。尤其是今年以来诸多二、三、四线城市库存压力凸显，房企为规避风险而蜂拥至一线城市拿地，使得一线城市土地市场与商品房市场形成截然相反的两重天格局。但一线城市高价拿地就真的“安全”吗？

前三季度房地产整体供地降两成，地价增速放缓

11月2日，国土资源部发布了2014年前三季度的主要统计数据，期内国有建设用地供应38.1万公顷，同比下降17.1%；其中房地产用地供应11.0万公顷，同比下降19.4%。就地价而言，截至三季度末，全国105个主要监测城市中，综合地价3458元/平方米，同比增长6.4%；商业地价6527元/平方米，同比增长6.1%，而今年上半年的同比增幅为7.5%，增长幅度收窄1.4个百分点；住宅地价5236元/平方米，同比增长7.0%，相较于今年上半年9.1%的增速，增速放缓2.1个百分点。整体来看，各类地价同比、环比增速均在持续放缓。

一线城市地市供需两旺，土地出让金超去年可期

就全局而言，土地市场似乎形势不容乐观，但从局部城市来看，却是几家欢喜几家愁，各线城市表现分化明显。一线城市及部分二线热点城市得益于需求旺盛、土地稀缺等优势，房企竞争者众多，溢价率逐步走高。北京、深圳、南京、厦门等多个城市高溢价地块频出，上海张江地块溢价率高达93%，深圳年度首幅拍卖地块溢价85%，厦门海沧区“孪生地块”分别溢价80%和66%，H2014P05号地块更是刷新岛外土地成交单价。而三四线城市则多以底价成交甚至流拍。

从2014年1-10月份的土地出让金来看，一线城市中北京表现最为优异，前10个月的累积出让金达1781.44亿元，已逼近2013年1821.8亿元的年度纪录，若延续现今形势，预计今年或可突破2000亿元；广州、深圳前10月土地出让金与去年同期相比下降一成左右，但广州近期持续加码，11月份将一口气出让19宗住宅、商业地块，总起拍价超过300亿元，深圳上上周年度首宗住宅用地拍卖，揽金47亿元，首战告捷，可以预期该两城后两月土地出让应该会频频发力，全年土地出让金额同比降幅收窄不在话下，赶超也未尝没有可能；上海前10个月土地出让则表现较差，累积1054.24亿元，同比下降近4成，但预计年底前还将有数幅“重量级”地块陆续上市，本月17日的董家渡高价地将正式举行挂牌交易活动，底价即248亿元，全年土地出让金追平去年可期。