楼市调控须分而治之 三四线楼市短期回暖库存仍高企

    今年3月以来，一场严格的楼市调控风潮席卷全国，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮出台调控政策的城市不断扩容，从北上广深等一线城市，到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市，再到环京、环沪、环深、甚至环合肥、环厦门等热点城市周边的三四线城市，调控政策不断加码。

　　在一二线热点城市调控已趋“顶配”的背景下，三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象。然而，一些业内人士认为，多数三四线城市仍面临居民购买力、人口、产业竞争力不足等问题，去库存前景似乎并不乐观。

　　热点城市楼市降温三四线城市楼市回暖

　　3月以来，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是，本轮出台调控政策的城市不断扩容，从一二线城市扩围至环热点城市的三四线城市，调控政策不断加码。

　　此轮调控中，一二线城市从限购、限贷、限价和限售等“四限”入手，调控力度空前，趋向“顶配”。在此背景下，一二线热点城市成交量锐减，三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象，一些强三四线城市的楼市甚至出现了供销两旺的景象。

　　国家统计局数据显示，今年一季度房地产开发投资完成额同比增长9.1%，增速较上一季度略有提升；新开工面积同比增长11.6%，上个季度的新开工面积则同比增长10.4%。行业分析人士指出，一季度房地产开发投资再度小幅增长，热销三四线城市补库存是重要原因。

　　多位业内人士认为，在热点城市受政策压抑之下，三四线城市会迎来良机。中金公司发布的报告预测，三四线城市2017年上半年仍将表现强劲，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%。

　　今年一季度的数据佐证了以上观点。中国指数研究院的数据显示，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。北京从“317新政”出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌；而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨，如广东清远3月房价环比上涨了18.28%，位列环比涨幅榜第一，福建漳州房价也环比上涨了15.76%。

　　福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为，热点城市严厉的调控措施，使得部分资金出现外溢，而目前国内大部分三四线城市的地产开发商均以消化库存、回笼资金的策略为主，新增库存极少，加之政策上也有所倾斜，使得一些三四线城市的去库存效果良好。

　　分化特征明显三四线城市库存依然高企

　　有别于一二线热点城市调控趋向“顶配”的方式，记者梳理相关调控政策发现，面对限购带来的需求外溢，一些三四线城市的调控在“活”与“火”之间寻求平衡。如赣州在调控中并未实施全域限购，而是选择在中心城区稳步推进，对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制，缴纳持续时间要求并不高。

　　“部分三四线城市限购说明其进入了去库存和控房价双轨并行的模式，但去库存依然是三四线城市的核心要务，限购也主要是针对局部区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　并不是所有三四线城市都受到热捧。一位闽系房企投资部人士向《经济参考报》记者表示，三四线城市可分为两类，目前楼市火热的三四线城市有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

　　对多数三四线城市来说，去库存任务仍然艰巨。国家统计局公布的数据显示，今年3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。“从数据上来说，库存量依然很大，对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”严跃进说。

　　苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙认为，三四线城市去库存前景并不乐观，其原因可能有以下四方面：其一，三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感；其二，三四线城市的人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素的劣势明显；其三，一二线城市不动产的投资和金融属性较强，三四线城市不动产主要是消费属性，投资和金融属性与一二线城市差距巨大；其四，相对于一二线城市，三四线城市土地财政问题更为突出，土地的无限量供应不但使得房价上涨不可持续，相反还可能进一步加大库存量。

　　去库存并行抑房价调控须分而治之

　　对于三四线城市楼市的回暖，一些业内人士认为主要是受政策驱动，从人口、财富和其他经济发展因素来看，这种回暖很难长期持续。

　　“实际上，部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的，三四线城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑，而仅仅因一二线城市限购刺激外溢需求，那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的。”中原地产首席分析师张大伟认为。

　　一些业内人士认为，目前对于三四线城市，楼市调控决不会像过去那样大水漫灌，要因地施策。针对个别房价存在较大上涨压力的强三四线城市，应实行限购等手段控房价，打击投机需求，而去库存压力大的城市将继续实行去库存政策。

　　对于多数三四线城市来说，去库存仍是持久战。今年以来，一些三四线城市推出升级版去库存政策。记者注意到，今年以来四川、山东、湖南等很多省份依然将去库存作为工作的重点。近期，四川省资阳市发布的“购房奖励”政策颇为引人注目。

　　3月初，资阳市政府提出目标：年底商品住房库存量下降10%。当地明确，对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人，给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。此外，山东潍坊市、湖南湘潭等地也发布了去库存现金补贴措施。

　　除了从需求端入手，还要从供给端发力，比如控制新建住宅的数量，改善住房供给结构。同时促进租赁市场专业化，因地施策进行房地产调控。

　　从长期来看，去库存要和产业发展相结合。“库存积压的根本原因是产业结构和人口结构出现了趋势性的变化，三四线城市产业发展不充分，没有就业机会，吸引不了人口。所以如果不解决产业发展的问题，去库存的效果就较为有限。”严跃进说。

　　对于个别房价存在较大上涨压力的强三四线城市，一些专家认为，这些城市在实行限购的同时，土地供应也要相对紧缩，防止再次出现供给严重大于需求的局面。“消化、盘活存量仍是最主要的。”严跃进说。