SOHO中国将3Q分拆上市 潘石屹称剩下的资产都不卖了

　  3月20日，SOHO中国有限公司在香港举行2017年业绩发布会，公司首席财务总监唐正茂表示，SOHO3Q从创办开始，无论是财务上还是法律上都是非常独立的，计划等规模进一步扩大后，再把这块业务分拆上市。

　　唐正茂介绍说，“SOHO3Q仍然是SOHO中国的全资子公司，但是它们的经营模式是不一样的。如果看SOHO中国的股价，现在几乎没有反映出SOHO3Q这种业务模式的价值”。

    剩下的资产都不卖了

　　SOHO中国发布的2017年业绩报告显示，去年实现净利润同比增长420%，总资产达到712.17亿元，总负债为374.9亿元。去年的营业额约为19.63亿元，同比上升24%；租金收入16.69亿元，同比上升11%；营业利润47.91亿元，物业平均出租率97%。

    2017年，SOHO中国先将上海的虹口SOHO和领空SOHO以总价85.81亿元的价格出售；7月4日，潘石屹又宣布启动光华路SOHO2项目的整体出售。SOHO中国2017年半年报显示，公司所持待售的处置组资产还有40亿元。

    过去销售出去的都是非核心资产，留下来的都是核心资产，是不可替代的，账面评估值都要比市场上的价值要低，剩下的资产都不卖了。”潘石屹表示，对于光华路SOHO2项目来说，市场上也没有这样的大老板能够买，因此决定继续持有。

　　租赁业务已成SOHO中国的核心业务。潘石屹在2012年就宣布，SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型，公司的业务重点放在租赁业务上。2015年初，潘石屹创办了共享办公产品SOHO 3Q。到目前为止，SOHO中国已拥有26个SOHO 3Q中心，目前物业平均出租率达97%。

　　在传统业务方面，在连续出售物业，新项目尚未入市招租的尴尬情况下，潘石屹为了提高租金收入确实费了不少心思。2017年，SOHO中国以物业项目为单位逐步建立全新的资产管理运营模式 ，每个资产管理公司都以利润指标为考核中心，在传统物业保持平均出租率达97%的情况下， 不断变换租户，提升租金收入。在潘石屹看来，对于新业务SOHO 3Q来说也一样，以利润为核心，这种新的管理办法将为在租项目整体出租率和租金水平带来稳步提升。

　　但现实环境是，无论是长租公寓还是办公物业，租金回报率仍旧很低。在SOHO中国看来，过去一年资产荒的大环境仍未改变,优质商业资产价格持续保持高位,而租金回报率较低。遵循低买高卖的市场原则,继2016年出售SOHO世纪广场后，2017年，公司再度以35.73亿元和50.08亿元的资产价格通过股权转让的方式 整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。整售的资产价格分别高于项目成本53%和 85%,分别高于项目的账面重评价价值3.7%和7.9%,毛资本化率约为3.6%。

　　加速扩张SOHO 3Q

　　唐正茂表示，截至 2017 年末,SOHO 3Q 已在北京、 上海、杭州、深圳和南京拥有 26 个中心,共计约 26000 个工位。2018年底, 工位数将在2017年的基础上提升一倍。

　　SOHO 3Q的扩张，早在计划当中，这是潘石屹“轻资产生意”的大计。此前出售物业获得的现金一部分用于分红之外，还将用于SOHO 3Q的扩张。对于成立两年的SOHO 3Q这种共享办公新产品来说，有成熟的管理经验，完备的管理模式，才算具有对外扩张的能力。

　　在潘石屹看来，当下的商业地产市场，二、三线城市有很多控制办公物业，但不得不承认的是，办公和长租公寓回报率都很低，因此不能随便扩张。

　　有质量的扩张背后，是规模增长带来的盈利能力提升。在潘石屹的设计中，每一个SOHO 3Q都要盈利，这是前提。对此，唐正茂表示，待SOHO 3Q培养成熟之后，预计有望利润率达到20%—25%。

　　截至 2017 年末,SOHO中国净借贷占归属公司股东权益的比率约为 51%,债务融资成本降至约 4.1%，加上出售物业带来的大量现金给SOHO 3Q扩张提供了资金支持。规模化扩张完成后，下一步，SOHO 3Q将分拆上市。

　　唐正茂表示，SOHO 3Q现在是SOHO中国的全资子公司，但经营模式是不一样的。以现在SOHO中国的股价来看，几乎没有反映出SOHO3Q这种业务模式的价值。

　　她继而表示，“SOHO 3Q从创办开始，无论是财务上还是法律上都是非常独立的，我们也是想着等规模进一步扩大，可以把这块业务分拆上市，到时候当然就可以释放SOHO3Q的价值，对SOHO中国的股东来讲也有非常大的增值潜力。”

    （房掌柜整理来自证券日报、经济参考报、北京晨报）