截至10月15日,据中原地产研究中心统计数据显示, 50大热点城市卖地金额达2.72万亿元,同比上涨15.8%。
值得关注的是,大部分城市土地溢价率保持低位,热点城市基本在10%左右,明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。以一线城市为例,从2016年66.9%的平均溢价率降至如今的7.64%;二线城市已经成交的3175宗住宅土地溢价率只有15.65%,相比前两年的31.66%和58.2%也出现了明显下调的现象。同时,三、四线城市土地溢价率也出现下降。
中原地产首席分析师张大伟表示,2018年大部分城市的住宅土地成交溢价率出现了明显下调的现象。虽然全国多城市土地成交金额依然处于高位,但土地属性越来越复杂,导致房地产企业拿地意愿不强烈。此外,房企资金链紧张,拿地投资额度明显收缩。
克而瑞研究也表示,房企拿地态度日趋谨慎,多数龙头房企明确表态控制拿地收支,放缓拿地节奏。据不完全统计,TOP10企业中半数以上在公开场合明确表示要放缓投资、谨慎拿地。其中也包含碧桂园、恒大、融创等龙头企业。以融创为例,自2016年四季度调控以来,孙宏斌便一直秉持着“看空后市”的姿态,拿地投资也是慎之又慎。此前更是在中期业绩发布会上表示下半年的投资标准依旧是15%净利率,50%IRR,同时控制自有资金支出来严控投资风险。
克而瑞进一步称,目前市场的调整已经开始,成交“转冷”已成为不可否认的事实,行业的周期波动在所难免。接下来,房企首先要做的是审慎投资,更多考虑现有土地、项目的快速去化,从而加快现金回笼,储备好过冬的“粮草”。二是趁此契机,修炼内功,着力于自身产品力的提升,毕竟“闭着眼睛卖房”的时代已经过去,未来能生存的企业势必都是拥有“一技之长”。三是对于开发业务并不纯熟的中小房企,也可密切关注政策的动向,积极响应国家号召,在地产多元化的“蓝海”领域寻求新的发展契机。
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近来,土地市场存在一个突出的现象:即高总价住宅地块基本都被国资房企拿下。
根据中原地产的数据显示,国资房企成为拍高价地的主力军。据该机构统计,截至9月中旬,今年全国50宗高价住宅地块总价约2384亿元,国资占比达67.3%;非国企主导房企投入资金为769.15亿元,占比32.7%。而成交价超过45亿元的住宅地块共有21幅,全部由国资或有国资入股的房企获得。
土地市场趋冷
为什么会出现上述现象?
“从土地属性看,复杂的住宅土地属性是民企逐渐退出大宗地块市场的重要原因。”中原地产首席分析师张大伟对《中国产经新闻》记者表示,在大宗住宅地块中,配套租赁租房、保障性住房等不可售面积比例越来越高,在这种情况下,民企的运营难度将越来越大,并且其面临的各种不可预知的风险和政策风险也非常大。
知名房地产专家谢逸枫告诉记者,与民营房企相比,国资或有国资入股的房企,由于资金较充裕,因而在土地市场上也更为进取。
在2018年,许多房地产企业都面临着融资难题。不仅各种融资渠道在收紧,而且融资价格也在上升。一方面,房地产股产生了不小的跌幅。过去热衷于抢地的部分企业,在2018年全线收缩,都进入了减少拿地阶段。另一方面,从土地溢价率看,相比前几年,单价地王基本绝迹。
在这种情况下,国企利用资金成本与资金周期的优势,在土地市场拿地。“在融资困难的语境下,国企拥有天然的融资优势。更为关键的因素是,当前的房价较为坚挺,房地产投 资收益明显,而股市相比之下显得较为低迷。国企可以通过获得优质土地资源达到资产增值的目的,同时也不排除财务投 资的可能性。”谢逸枫说道。
民企何去何从
在后市不明朗的情况下,民企未必敢继续拿地扩张。但国资房企因顾虑相对较少,同时能拿到相对便宜的资金,敢于在土地市场上出手,因此会获得一些不错的项目。基于此,一些民企甚至会想办法背靠国企。
谢逸枫认为,土地市场“国进民退”的现象本质上可以看作是救市行为。一方面地方政府的土地财政收入、土地成交下降,国家队进入土地市场,可以解决土地卖不出去的问题。另外一方面这也解决了未来土地市场供求关系紧张的局面。展望未来,房地产市场土地资源的集中和垄断会更加明显,不仅是上市房企之间,未来国企和民企之间的竞争也会更加激烈。
“总体来说,未来民营企业发展的机会还有很多。预计今年第四季度仍会有一些支持民营企业发展的政策出台,一些大型民企想要拿地仍有很多机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者说道。
土地市场何去何从
值得注意的是,在国企频繁拿地的情况下,土地市场出现了一股“寒流”,即全国各地土地流拍事件频现,流拍节奏加快,一二线城市“地冷价跌”的现象明显。
2022-02-15 10:04
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