戴家视角：2020年中深圳房地产市场回顾及展望

　　深圳，2020年6月30日——房地产服务商戴德梁行发布2020年年中深圳房地产市场总结及展望,以戴家视角对深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读，并对未来深圳楼市的走向及写字楼的发展趋势进行了预判。

　　疫情冲击深圳楼市，短暂停摆后稳步回暖

　　在疫情的影响下，2020年1-5月份全国商品住宅销售面积仍同比减少11.8%，销售额同比减少8.4%。但分月成交数据显示，疫情的发生虽令2月住宅销售量锐减，但伴随着复工复产的有序进行，全国住宅市场在3月后开始稳步回升，至5月份单月的成交面积已达13,025.16万平方米，较上年5月的单月成交面积增长9.34%。与此同时，市场价格上行的走势不仅在一线城市中有所显现，在70个大中城市中，5月份新房住宅价格及二手住宅价格环比上涨的城市分别增至57个及41个，楼市整体回暖趋势明显。

　　图1深圳新房及二手房成交面积图

数据来源：深圳市房地产信息平台、戴德梁行研究部

　　深圳楼市的走向亦与全国大势相近，尽管同样遭遇疫情冲击而出现短暂停摆，但市场热度的快速恢复直接体现到住宅成交量的增长上，1-5月新房及二手住宅的成交量累计达到406.1万平方米，较上年同期增加了17%。其中，住宅新房以仅52万平方米的批准预售面积投放市场，成交面积却达到122.8万平方米，供需比急降至0.42，在这背后，置业者对热点板块潜在入市的优质新盘投以极大的关注度，而为避免市场的过热反应及误读，不少“网红盘”推迟入市，供需矛盾进一步激化。同期，二手住房成交283万平方米，同比增加35.7%。对此，戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端指出，在新房供应不足的同时，二手市场以更大的成交量吸纳了需求，并且以持续的

　　高成交量维持了市场的热度。前五个月剔除2月份指标的新房及二手房合计月均成交面积为95.77万平方米，与2019年下半年基本持平。因此，3月份快速活跃的成交并不能简单归结为疫后市场的新一轮表现，而更像是对去年下半年市场热度的延续。

　　图2一线城市新房成交量(柱)及均价(线)走势图 (2014-2020年1-5月)

　　数据来源：深圳市各年房地产统计年鉴、CREIS、深圳市住建局、戴德梁行研究部；北京、上海为不含保障房数据；深圳为不含深汕合作区数据（下同）

　　反映中高端住宅价格及租金水平趋势的戴德梁行指数显示，二季度深圳中高端住宅售价指数季度环比上升6%，半年变化率为10.4%，而年度增长率达到14.5%；与此同时，租金指数季度环比小幅下滑0.9%，半年变化率为-4.2%。

　　房价增长或受抑制，成交热度仍将延续

　　尽管住房市场从疫情中快速恢复，但宏观经济形势严峻，作为国民经济压舱石的房地产行业保持平稳运行的诉求强烈。而同时，稳经济目标下流动性的释放又令房地产市场间接获益，楼市快速上行风险已然显现。因此，避免楼市过热、尤其避免价格的快速上涨，亦是维持整体经济安全运行的重要方面。于深圳而言，在三令五申“房住不炒”、“三稳”的目标下，亟待解决的问题是尽可能维持市场活跃度的同时为价格的增长减速。

　　前阶段过少的新盘供应量难以将控价之下新房市场的价格趋势传导至二手市场。尽管如此，供应端的准备工作似乎已在推进中——上半年大量的涉宅用地出让传达了增加住房供给的决心，7成以上的保障型住房配比也落实了长效机制。同时，住建局公布年内计划供应项目，一方面缓解置业者一房难求的恐慌心态；另一方面根据下半年计划供应量约达382万平方米，意味着后续批售节奏的加快有望缓解供需矛盾。

　　综合以上分析，张晓端女士认为，下半年控价项目的集中供应也一定程度平抑价格上涨的预期。但需求在新房供应的刺激下难现萎缩，当前经济形势下住房作为附着教育等稀缺资源、且相对稳定的投资标的，仍将吸纳市场资金，市场热度还将延续。

　　价格调整刺激企业换租，需求透支及供应压力或加重市场去化压力

　　上半年，皆位于南山区的44万平方米的新增供应将深圳甲级写字楼存量增加至596.4万平方米。新供应在一定程度上刺激了需求的释放，上半年累计吸纳量约14万平方米，超过2019年全年；同时供应拉高空置率，较2019年末上涨3.39个百分点至25.43%。尽管受疫情影响，深圳甲级写字楼市场在春节后陷入停滞状态，但随着疫情逐步得到控制，租赁活动于二季度逐渐恢复，且大面积的租赁交易颇为活跃。优于预期的吸纳表现，一方面源于多数项目以较长的预租期积蓄优质客户，同时业主及关联企业入驻也令新项目取得一定的去化；另一方面，疫情期间停滞的市场也令租赁需求延后并于二季度集中释放。而更重要的原因则是租赁价格及策略的调整——深圳连续数年的高供应量持续积蓄市场压力，疫情前虽然市场整体空置率持续走高，但考虑物业在未来市场中的影响力及对深圳产业经济高成长的预期，业主降租意愿较弱，更多是通过给予一定的装补或延长免租期等方式吸引客户；而疫情后整体经济环境不容乐观，且可预见的高供应压力削弱业主对后市的信心，以价换量成为更多物业特别是新项目业主的优先考量。因此，上半年深圳甲级写字楼市场出现租金普降的局面，全市甲级写字楼租金上半年降幅达到8.1%，年中平均租金水平为每月每平方米222.91元。

　　图3北上广深甲级写字楼租金及空置率对比图(与2019年末半年变化）

数据来源：戴德梁行研究部

　　供应的增加带来更多的办公物业的选择，同时租金较高峰时期累计下调幅度已打19.4%，这对于发展向好的实力型企业来说无疑意味着换租窗口期，不少企业变更办公环境的同时也为未来业务发展扩充办公空间。来自科技及传统金融行业多见大面积租赁成交，需求表现最为活跃；以律师事务所及会计事务所为代表的专业服务类也延续了一定的活跃度；线上娱乐、线上即时配送、医疗健康等逆疫情行业亦表现亮眼。

　　展望后市，戴德梁行大中华区副总裁、华南区董事总经理程家龙表示，年内还将有约77万平方米的新项目计划入市，且新供应多来自于南山区的热门板块。从需求端来看，租金的普降一定程度上刺激了办公租赁需求于上半年提前释放，宏观环境及经济面有望恢复，下半年租赁需求活跃度将逐渐提升，全市甲级写字楼租金将趋于稳定。

　　回归社交本质，商业迎来复兴

　　新冠疫情几乎打扰到了城市商业运转的一切。

　　购物中心里的“OpeningSoon”直接改成“旺铺招租”，高冷的日料、西餐也推出相对亲民的“外卖”与“午市套餐”，购物中心业主和品牌方柜姐分分当起了主播。疫情最大的影响就是阻隔了社交，从而也就影响了与社交强相关的购物功能。

　　这场持续数月的停摆，打破了对美好生活的想象。我们比以往更看清了购物中心的一体两面，并深入思考：第一，究竟需要一个什么样的购物场所？第二，到底是什么塑造了品牌的韧性？第三，与购物中心消费额正相关的指标到底有哪些？第四，哪些细小的消费习惯，正在影响着商业业态？

　　原计划2020年入市的项目普遍延期半年至1年开业，2020年预计新增供应环比下降11.5%，预计2021年回复正常并将迎来供应的新的高峰，达106.2万㎡。

　　从营业指数及客流指数来看，全市购物中心一季度营业指数和客流指数急速下挫，分别为50.1%和10.6%，二季度基本恢复正常（营业指数89.7%，客流指数90.7%）。

　　图4深圳各区购物中心最优层平均租金（单位：每月每平方米）

数据来源：戴德梁行研究部

　　掉铺品牌以餐饮和零售为主，分析掉铺的原因，戴德梁行华南区商业地产部主管及董事宋洁认为疫情只是催化剂，归根结底还是品牌运营能力、拓展计划和单铺盈利水平的综合体现。

　　反观与生活息息相关的高粘性消费业态，一季度可维持同期接近80%的营业额，二季度回复同期水平。特色餐饮、书店、茶饮咖啡等受疫情影响较重的品牌，在二季度普遍恢复至80%以上，甚至部分品牌营业额同比小幅增长，实现“强势逆袭”。

　　除了商业市场的宏观数据监测，商业更应关注一些微观数据。

　　根据戴德梁行监测数据，直播消费平均决策速度4.75分钟，远高于线下购物决策速度720分钟。在疫情期间的购物中心纷纷转战线上直播，应对营业额、客流下降的情况，开通直播量占比达三成。

　　在夜间消费时段方面，酒吧、美食和购物依然是点亮夜间消费的三大主题元素，深圳夜间活力指数远高于其他城市，该项指标在夜间出行、夜间活动、夜间消费活跃度等多项数据上均有所体现。

　　购物中心正不断提高自身“颜值”，通过通透立面的运用，实现购物体验中看与被看的关系，有效增加驻留时间，从而正向提升营业额。购物中心也在不断提升空气清新水平，新风量从过往普遍20