李宇嘉：楼市回调“声音”不断 新房市场热度还在延续

但是，二手房价下跌，不是所有片区普跌，而是需求陷入观望后，弹性较大的区域开始下跌。这就是为何近期北京通州、大兴以及部分学位房价格有下跌迹象，因为这些区域或者为配套差的偏远区域，或者投资客密集，或者前期房价上涨较快。而且，这些区域房价下跌的“缺口”，也是从少数急于套现的卖家打开的。值得注意的是，“互联网+楼市”已如火如荼，信息透明的情况下，少数房屋降价具有“标价效应”，即同一户型房屋随后成交价不会超过前面成交价。

因此，几套房降价意味着某一楼盘降价，这一降价效应也会蔓延至周围楼盘，并标定片区价格，降价预期会渐进形成。若调控和房贷收紧的大环境持续，随着降价预期实现，成交量会继续下滑，降价效应会蔓延至所有区域。再看新房市场，近期热点城市新房成交量价也出现回调。除了受上述楼市基本面的影响外，新房量价回调很大程度上与限价导致部分高价盘无法获得预售证，或开发商不愿意申请预售有关。

以5月20日出台限购政策的长沙为例，根据安信证券调研，目前长沙有的项目定价要比周边二手住房的价格低2000~3000元，造成抢购和配额摇号。事实上，热点城市新房供应都在明显下降，根据克而瑞研究中心的统计，5月份29个重点城市新房供应环比和同比分别下降。值得注意的是，越是热点的城市，新房供应下滑越明显。比如，武汉、南京、合肥、海口、厦门、苏州等城市。

事实上，目前销售下滑的城市，多数库存下降。克而瑞统计的29个城市，5月库存同比下降的有25个，平均下降幅度为33.8%。5月份，29个城市在售库存平均消化周期为8.1个月，库存在逼近“过低”的警戒线。

考虑到摇号卖房、开发商仍积极拿地，新房市场的热度还在延续。不过，二手住房市场领先于新房市场，前者正在从楼盘降价向片区降价传导。若楼市政策和金融环境没有转向，二手房市场将会从量跌价滞（微跌）到量价齐跌过渡，并将传导至新房市场。