李宇嘉：从7月房地产数据看楼市和经济增长“新逻辑

　　展望未来,楼市调控将继续处在高压态势,针对楼市的资金面仍以紧缩为主,全国商品房销售增速也将下滑,热点城市销售下滑更明显,开发商“补库存”的动力会有所下降,拿地和新开工高位托底开发投资的动能也将下降。

　　但是,除了供地会增长外,存量盘活的时代到来,首先是棚改在未来3年将推进1500万套。其次,棚改在2020年前后规模虽然会缩减,但改善居民生活水平仍将是未来公共政策的主旨,“旧改”会以替代的形式体现,比如住区或社区升级、农村危房改造、特色小镇开发建设、海绵城市、智慧社区等。

　　更重要的是,住房租赁已开始崛起,供地和盘活存量土地、房屋开始部分倾向于租赁,而这将开启一个涉及3亿~4亿人口庞大住房需求的“新蓝海”。在此基础上,配套租赁需求的教育、医疗等公共服务设施建设也将会快速增加。大量人口扎根城市,又将带来巨大的基础设施需求、消费需求。

　　由此,单纯的钢筋水泥式开发投资将会从高位上缓慢下降,而经济增长导向的楼市依赖度也将会下降。

　　但是,随着3亿~4亿新市民“扎根”城市,以及住房回归居住属性,先租后买、产权共有、“先小后大”的理性住房消费模式建立,基于有效需求和理性消费的开发投资、基建和市政投资将快速增长,楼市与经济也将回归到正轨上来。