土地市场持续扩张动力不足 前四月商品房销售额增9%

　　4月经济“强工业弱需求”端倪初显

　　5月15日，国家统计局发布4月经济运行数据，国民经济稳中有进、稳中向好，呈现生产需求稳中有升，就业物价总体稳定，经济结构优化升级，质量效益持续改善的良好发展态势。

　　其中，工业增加值增速达到超预期的7%，与之相对应，需求端则稳中偏弱。消费方面出现小幅下滑，固定投资持续放缓趋势未改。但是依然不乏亮点，制造业投资小幅回升可以看到制造业升级效果明显。备受关注的房地产投资增速即便出现回落，也依然维持双位运行，由于地区分化严重，目前中西部调控正在持续加紧，可以预见的是，在严厉的调控背景下，销售增速下滑的趋势还将继续。因此，房地产投资对固定投资的贡献或将持续下滑。(林虹)

　　导读

　　数据显示，1-4月，中国房地产开发投资同比增速微幅回落至10.3%，但仍保持相对高位增长。其中，住宅投资增速加快，1-4月投资21331亿元，增长14.2%，增速有所加快。

　　5月15日，国家统计局发布了2018年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。

　　数据显示，1-4月，中国房地产开发投资同比增速微幅回落至10.3%，但仍保持相对高位增长。其中，住宅投资增速加快，1-4月投资21331亿元，增长14.2%，增速有所加快。

　　不过，尽管总体投资在住房的拉动下依然保持高位增长，但其他房地产关键指标多数出现回落。1-4月，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%，重回负增长;土地成交价款2391亿元，增长13.6%，增速回落6.7个百分点。同时，商品房销售面积与销售额增速显著回落，回落幅度分别为2.3及1.4个百分点。

　　国家统计局新闻发言人刘爱华表示，经过房地产的持续调控，在因城施策、因地制宜调控政策的作用下，房地产领域总体平稳。从未来的发展来看，按照中央经济工作会议精神，继续保持政策的连续性、稳定性，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时加快房地产长效机制建设，在这些政策的作用下，房地产领域有望继续保持比较平稳的增长态势。

　　房地产投资增长动力变化

　　5月15日，国家统计局发布了2018年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。

　　1-4月，房地产开发投资同比增速微幅回落至10.3%，但仍保持高位增长，是2015年2月后首次连续两月保持两位数增长。

　　其中，住宅投资增速加快，1-4月投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。

　　易居研究院副院长杨红旭接受记者采访时表示，房地产开发投资主要与建安成本和土地购置费相关，其中，建安成本是企业用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额，与开工面积、施工面积关系较大。而土地购置费是指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用。

　　其认为，今年前四个月，房地产开发企业土地购置面积同比下降2.1%，重回负增长;而土地成交价款则增长13.6%，地价涨幅比较明显。同时，新开工面积的增速相对稳定，所以地价的上升是投资增速保持偏高位增长的主要原因。

　　实际上，过去两年间，建安工程对房地产投资的贡献率明显下降。招商证券在4月发布的报告显示，2016年建安工程对房地产投资增长的贡献率为77.3%。这一数字在2017年锐减至30.5%，今年前两月建安工程的贡献率进一步下降至21.2%。相应地，土地购置费的贡献率逐步走高。

　　资金方面的压力也被认为是房企在土地市场逐渐理性的一大原因。统计局数据显示，1-4月份，房地产开发企业到位资金48192亿元，同比增长2.1%，增速比1-3月份回落1个百分点，在2018年持续放缓。

　　其中，国内贷款8637亿元，下降1.6%;自筹资金14894亿元，增长4.8%;定金及预收款14987亿元，增长8.3%。而受到严格政策限制的利用外资与个人按揭贷款，为17亿元与7148亿元，分别下降了77.6%和6.7%。

　　土地市场在2018年可谓火热。财政部此前公布的数据显示，1-4月，国有土地使用权出让收入累计约1.8万亿元，同比增长40.7%。而中原地产研究中心的数据则显示，1-4月，受其检测的50大城市土地出让金合计达到11882亿，相比2017年同期的7984亿，上涨达到48.8%。

　　根据易居研究院计算的中国房地产业金融环境指数。一季度，中国房地产业金融环境指数连跌8个季度至-0.48，较去年四季度下降 0.26，较去年同期下降1.35，停留在“偏紧”区间。

　　土地市场持续扩张动力不足

　　尽管总体投资依然保持高位增长，但包括房屋新开工面积、销售面积与销售额、房企到位资金等多项关键指标增速均有所回落。

　　其中，商品房销售面积与销售额增速回落明显。1-4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点。商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。其中，住宅销售面积与销售额分别增长0.4%和9.5%，“量稳价涨”趋势明显。

　　在东部地区受到调控限制、销售持续下滑的同时，中西部地区依然是拉动商品房销售增长的主要动力。据统计局数据，中部地区商品房销售面积11556万平方米，增长13.1%，增速回落1.5个百分点;销售额7550亿元，增长26.0%，增速回落2.2个百分点;西部地区商品房销售面积11596万平方米，增长9.3%，增速回落2.7个百分点;销售额7652亿元，增长25.0%，增速回落4个百分点。

　　21世纪经济报道记者对比历史数据发现，中西部地区销售面积和销售金额在全国的占比从去年1-4月的约50%和约36%，上涨到今年同期的55%和42%。

　　张宏伟指出，中西部地区的销售情况相对较好，既有楼市轮动效应所带来的资金涌入的原因，也有不同区域调控政策松紧程度和落实力度存在差异的原因。东部地区在此轮调控中调控力度最大，执行最严，所以销售影响最大。

　　实际上，监管层已经对中西部地区的部分城市房价非理性上涨做出回应。住建部密集对成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等12个楼市热点城市进行约谈，并再次强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

　　这也使得这些城市的新一轮调控密集在近期出台。长沙市住建委在15日发文严查房企捂盘。而受到多方关注的成都则同时在15日推出了力度空前的《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》。

　　该通知提出，将成都市限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在当地稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等多项政策。

　　对此，中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示，相对楼市，土地市场反应往往滞后。在调控持续一年、楼市预期普遍下调的背景下，土地市场在近期开始出现流拍现象，其降温可能在明年开始显现，后续将会对整体投资增速产生影响。

　　“土地市场同样存在轮动效应”，5月15日，同策咨询研究中心总监张宏伟接受采访时表示，一二线城市已经出现了房地产投资增速下降的情况，今年前4月投资增速之所以保持相对高位，主要靠三四五线城市的投资表现拉动。而随着调控进一步深入到这些城市，当地的土地市场也会趋于理性，土地成本在房地产投资中的比例会出现适度下降，整个房地产投资增速将在二、三季度出现增速回落的趋势。

　　相关新闻：统计局：前四月商品房销售额增9%

　　昨日，国家统计局发布的数据显示，2018年1-4月份，全国房地产开发投资增速比1-3月份回落0.1个百分点。1-4月份，商品房销售面积增速比1-3月份回落2.3个百分点，商品房销售额36222亿元，增长9.0%，增速回落1.4个百分点。

　　业内人士表示，预计房地产投资在近期总体上会出现两位数水平的波动，但到了下半年会回归到一位数的水平。

　　上半年房地产开发投资有望保持两位数增速

　　据国家统计局，2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。

　　其中，中部地区投资6604亿元，增长14.8%，增速回落0.2个百分点;西部地区投资5980亿元，增长3.2%，增速提高0.3个百分点。“中西部城市的开发投资数据表现不错，这会带动全国开发投资数据的上升。预计近期总体上会在两位数的水平波动，但到了下半年会回归到一位数的水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　国家统计局新闻发言人刘爱华表示，前四月房地产开发投资增速略微下降，属正常波动，不影响对房地产投资总体平稳运行走势的判断。

　　从前四月的销售上看，前4月商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1-3月份回落2.3个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降4.3%，住宅销售额增长9.5%。

　　严跃进认为，前4月销售数据增幅的收窄与4月份房价走势有关。“既有的政策总体较紧，而且部分城市或存在一定的小动作，类似成交的楼盘不及时网签等，这都会带来销售数据的下降和降温。”严跃进表示。

　　丹东、哈尔滨等多地出台限售政策

　　刘爱华昨天同时提到，从目前情况看，经过房地产的持续调控，在因城施策、因地制宜调控政策的作用下，房地产领域总体平稳。

　　值得注意的是，近期丹东、哈尔滨等地出台限购政策。

　　据媒体报道，截至5月8日的半月之内，丹东新区的房价已经从每平米3000元到4000元，涨至5000元至8000元，涨幅破3成。

　　5月14日晚间，丹东市政府出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》(下简称《意见》)。

　　在购房资格上，《意见》对非本地户籍人员在限制区域内购买住房做了详细规定，依据规定，非本地户籍人员购房两年内限售。

　　“丹东此次政策，主要针对近期非户籍人口到丹东炒房的行为，目标很明确，属于较为及时的政策。”严跃进表示。

　　同样位居东北的哈尔滨近期也出台了限售政策，哈尔滨市政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，要求在主城区6区(道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区)区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房(不包括二手住房)的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。

　　近期成都楼市火爆。另一方面，成都房价飙升，据澎湃的数据，目前成都多个主城区二手房均价约2万元/平米，部分地区售价突破3万元/平米，周边近郊二手房均价在1.3万元/平米上下波动。

　　据媒体报道，昨日，成都市出台《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》、《关于完善商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》等政策。其中，前一个文件明确限购对象调整为家庭、提高购房门槛，后一个文件提到，一个家庭一次只能参与一个项目摇号，骗取购房资格者3年内不受理其购房登记。

　　(房掌柜整理来自上海证券报、北京晚报)