房企进入还债年触发资金危机 纷纷加速销售回流抗压

　　房企的资金危机也遭到监管部门的问询。今年，上交所对华夏 幸福发出了18个问题进资金情况的追问。而后，中信银行向其提供的315亿元授信额度，缓解了华夏 幸福的资金链压力。

　　不过，离开白武士的搭救。像中弘股份(000979.SZ下称中弘)一样的小型房企就没有那么幸运了。

　　中弘6月13日晚发布公告称，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计达36.9亿元。中弘成立于2001年，为集商业地产、文化旅游地产等核心物业开发与运营为一体的地产企业。

　　中弘本次危机的导火索源自于去年年底，旗下子公司的债务利息违约。评级机构大公国际以质疑中弘银行账户资金挪作他用且怀疑“14中弘债”偿债来源，下调了对其主体评级。同时，中弘的控股股东中弘集团所持股份也因债务问题陷入司法冻结中。

　　眼下，中弘只能寻求积极与相关债权人协商妥善的解决办法，筹措偿债资金解决逾期债务问题，并在后期计划寻求重组、加快资产出售、催收应收账款等。

　　债务违约的案例，可能还会再度出现。

　　就在日前，云南省房地产开发经营(集团)有限公司(简称“云房集团”)持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。截至时代周报记者发稿，两家尚未最终作出明确回复。

　　不过按照红塔证券关于云房集团重大事项临时受托管理事务报告指出，如果15个交易日内，京鹏地产不能还本付息，云房集团就需要召开债券持有人会议，如果持有人会议未能获得通过豁免，就可能触发“17省房债”的提前还本付息，或追加担保等情况。

　　来自某家房企的高管邵光(化名)对时代周报记者表示，这些房企触发资金危机，不见得跟本身企业的规模大小有关，更直接因素在于财务激进与否，“在被动中游泳，肯定会呛到或者淹死”。

　　该人士认为，反映在存货周转率上就可以看出端倪，中弘的数值从2013年起在0.050.19之间，华夏 幸福在2017年为0.16，“数值都是偏低的。”该人士对时代周报记者表示，“一般都在0.3左右，低于0.2可以说明开发销售速度过慢。”

　　加大销售回流

　　事实上，金融政策上的变化，而非房地产调控政策，已经被不少房企视为最大的不确定性。

　　融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇日前对时代周报记者在内的媒体公开表示：“房地产商经历调控，已经有了一定的抗风险能力。如何应对金融政策上的变化，是融信要作的思考。”

　　对于趋紧的融资，各家也在使出浑身解数。

　　据时代周报记者了解，对于债券的回售上，各家承销商也在积极帮助企业路演;在增量上，包括ABS、REITs等产品的推动也在同步进行。从反馈的信息来看，地产资产普遍被认为比一些周期性行业要更加好，因为即便发生风险可以有房子进行出售。

　　在时代周报记者对业内人士和房企的采访了解中，加速销售回流，是他们给出应对风险的一致办法。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷对时代周报记者表示，在外部融资趋紧的情况下，加速现金回流才是当务之急，“在保证现金流量的前提下，适度降低对利润的预期，不失为一种办法”。

　　“没有什么比现金流更加重要的了。”他对时代周报记者强调，他建议有些现金流紧张的房企千万不要恋战，不要固守在一二线城市，可以适当下沉到三四线城市去实现高周转、快回笼。

　　“借新债填，是房地产公司惯常手法。但如果抵抗不了金融性波动，也会出现问题。”邵光也时代周报记者表达了类似的看法。在他看来，房地产毕竟不是一个卖白菜价格的行业，某个楼盘一旦停滞极可能需要45年的时间才能把关系捋顺。

　　他认为，按照他个人的经验和判断，房企切忌勿搞大跃进，要在总部设置好防火墙。而他也发现，其身边的一些小型房企已经选择暂停地产开发，等待机会再进入。

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　　资金是房企的命门。最新数据显示，5月40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元，环比减少41.34%，创一年来新低。融资额降低的同时，房企的融资渠道收紧，融资成本抬升。今年以来，包括宝龙实业、花样年、合生创展、富力地产、新城控股等在内的多家房企中止公司债发行。

　　与此同时，房企被接连曝出的债务违约事件也给行业敲响警钟。其中，云南省房地产开发经营(集团)有限公司(以下简称“云房集团”)持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

　　《中国经营报》记者致电云房集团相关负责人，对方在确认京鹏地产债务违约一事后，表示更多详情不方便接受电话采访，记者随后致函采访，截至发稿未收到针对具体问题的答复。不过根据《证券日报》报道，重庆信托内部人士表示，相关信托债务全部本息已付清，不存在违约情况。

　　中小房企债务违约爆发

　　Wind统计数据显示，2014年共发生6只债券兑付违约，2015年共发生23只债券兑付违约，2016年共发生78只债券兑付违约，2017年共发生49只债券兑付违约，2018年1～5月债务违约持续发酵，已发生21只债券兑付违约，涉及12家发行主体，涉及违约金额184.01亿元。