房企融资提前进入寒冬 短期信托融资需求或难以降低

　　融资成本升高

　　本月市场化融资渠道融资成本较高，普遍为5.5%-7.5%。

　　在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%。此外，万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次，招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券，品种一实际发行规模为人民币18.4亿元，最终票面利率为5.25%，品种二实际发行规模为人民币21.6亿元，最终票面利率为4.97%。

　　融资成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票)，利率为8%。

　　永续票据再现恐成利润“黑洞”

　　值得注意的是，本月永续票据再度流入房地产。

　　阳光城本月除了为7家子公司担保贷款外，还启动了永续票据融资。永续票据，也叫无期票据，是非金融企业(发行人)在银行间债券市场发行的无固定到期日、可递延支付利息的中期票据。永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益。曾经一度成为上市房企热衷的融资方式，恒大和碧桂园曾经都发行过数百亿的永续债。

　　但其之所以成为利润“黑洞”，在于利率会重设，若不能在一个时间段偿还债务，重设的利率也会不断飘高，未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。一般前两年利息会比较低，房企若在两年内还清影响不大，但阳光城起始票面利率已经高达8%，不夸张的说这是一场“豪赌式”融资。

　　境外融资难度系数继续攀升

　　外币融资总额在4月份大幅上升、5月大幅下降的情况下，本月呈持续下降趋势，环比上月外币融资总额93.24亿元下降51.62%，仅占比融资总额8.9%，环比上月外资总额占比(20.67%)下降近12个百分点。

　　外币融资与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降。企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数继续攀升。

　　积极寻求其他债权融资

　　本月其他债权融资方式募集资金额上涨，融资额为77.02亿元(5月为65.76亿元)，环比增加17.13%。融资渠道进一步放宽，创新融资方式在本月呈多样化，除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持，房企还通过发行短期债券、债权或收益权转让以及设立资产支持专项计划进行融资。

　　40家典型房企名单：万科、恒大、绿地、瑞安房地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产、华润置地、融创中国、华夏幸福、绿城中国、世茂房地产、金地集团、招商、龙湖、富力地产、雅居乐、远洋、荣盛发展、新城控股、泰禾集团、首创、旭辉、中国金茂、阳光城、融信中国、首开股份、金科股份、九龙仓、越秀、华侨城、中天金融、建业地产、滨江集团、中南建设、宝龙地产、当代置业、京投银泰、龙光地产、花样年控股。

    （房掌柜整理来自证券日报、腾讯财经）