2019上半年福州整体开盘去化率走低 区间价跨越度大

2019年上半年已落下帷幕，反观上半年市场开盘表现，两级分化现象较为严重，“日光盘”现象仍有存在，但也有大部分楼盘去化率处于较低水平。如今楼市下半年已启幕，上半年的福州都有哪些项目开盘？又透露出福州楼市哪些新动向？

整体开盘去化率走低

2019年上半年，福州主战场（五区+闽侯）共经历了55次开盘，有部分楼盘经历了2次以上的开盘。从区域分布来看，开盘次数最多的当属闽侯县，共16次开盘，其次是仓山区，共14次开盘。开盘次数最少的区域分别是鼓楼区和台江区，仅经历了4次开盘。

从开盘房源套数来看，2019上半年闽侯推出2603套房源包含住宅、商业等业态荣登榜首；马尾以1870套开盘房源数量位列第二，得益于琅岐亭江等多个楼盘的入市。值得注意的是，在2019上半年晋安、台江均没有商业房源入市。此外，台江虽然商业“抱零蛋”，但其住宅开盘房源量却居于全城第一，其中仅福州恒大天璟便提供了1212套住宅房源。

开盘次数与区域本身的新增供应有关。鼓楼台江因供地量较少，供应量常年处于各板块低位。

从上半年整体去化情况来看，开盘去化率在八成以上的项目仅占16%，而去化率在四成以下的项目占比则高达42%。综合来看，29个项目开盘当日去化率不足50%，上半年整体表现一般。

再来看上半年每个月综合开盘去化情况，三月份受小阳春的影响，去化率飙升至72%，比去年同期的65%，新增7个百分点。而作为上半年冲刺的6月份，去化率仅41%，环比降低23个百分点，主要因为前期客户的过度消耗，购买力出现一定程度的下滑。加之供应量加剧，供过于求现象凸显，导致整体去化率在低位徘徊。

当然，整体开盘去化率的走低，并不代表福州所有楼盘都是如此。通过对福州上半年开盘楼盘情况进行盘点，我们发现，同样市场下，相同板块的楼盘去化也截然不同。“日光”和“无人问津”现象同时存在。综合来看，主要与楼盘的整体性价比、产品打造、品牌形象等各方面均有一定关联。

从开盘去化率来看，整体表现较为突出的为：乌山九巷、世茂禹洲璀璨江山、福晟弘府，开盘当日基本售罄。而城投凤峦郡、福晟印江南、双杭城别院也是典型的以高性价比取胜的项目，开盘去化率均在80%以上。

开盘区间价跨越度十分大

从2019年上半年开盘区间价格来看，由于各版块受到地理配套、项目主推产品类型的区别，开盘区间价跨越度十分大，大体呈现以中心城区为核心，向外围逐步递减的格局。中心区（鼓楼台江）开盘价格约在3.2-4.7万/平；晋安开盘价格约在1.2-3.7万/平；仓山开盘价格约在2.1-3.8万/平；马尾开盘价格约在1.1-2.2万/平；闽侯开盘价格约在0.9-2.1万/平；长乐开盘价格约在1.3-2.5万/平。

中心城区依旧站在价格顶峰，没有太大的起伏。东区、奥体、老仓山板块有部分楼盘开盘均价突破3.5万关头，这些板块大多地段优越、配套醇熟，福州主要的中高端改善楼盘都汇聚在此，但东区板块内安置型商品房城投凤峦郡的入市，拉低了板块价格

而靠近福州的闽侯、长乐、马尾等刚需区域，由于地铁桥梁等交通配套的升级以及政策红利，不少地理位置优越的项目在上半年的开盘价格相继到达2字关头，特别是滨海新城的武夷书香名邸备案价为19376元/平，直逼2万大关，而早前滨海新城内新房售价约在1-1.5万/平。

6月福州楼市开盘量倍增

根据各月的开盘走势来看，1-2月受到春假淡季影响为开盘低谷期；3-4月“金三银四”到来，迎来开盘小高峰；而6月开盘量倍增，远甩其他月份，迎来真正的开盘高产期，这主要是由于作为年中节点的6月，是开发商冲量回流金的重要节点，各大开发商牟足了劲进行冲刺，加快了推盘的节奏。

6月房企积极推货入市，使得购房者的买房选择面更大，购房者在此节点购房选择多、优惠多，但房企间的竞争压力则在变大，市场上呈现供过于求的场景，因此6月不少项目去化率都处于低位。

从各类产品开盘套数来看，还是以住宅产品为主，占比高达77%；其次为商业产品，占比为16%；别墅产品占比为7%。虽然别墅产品开盘加推房源套数少，但是上半年中别墅产品开盘次数是有所提升的，一定程度上增加了改善置业者的选择，并且上半年不少别墅项目去化率都十分不错，从侧面说明了福州置业者对住宅品质的要求在提高。

2018年福州楼市的开盘情况，上半年相对平稳，预计2019年上半年福州楼市依然以稳为主，但在下半年依旧会有大量新盘新货补充，对于购房者置业梦想依旧有希望。想要在下半年置业的购房者，不妨在接下来的时间里多看、多走、多比较，多关注楼市动态，了解清楚市场行情，才能做出正确的决定，未来楼市走向如何，让我们静观其变。

(整理自乐居、克而瑞福州）