政策波动使福州楼市迎来开盘潮 刚需仍然是市场主流

购房者层面，政策波动给其带来的“刺激”，短期内无疑加快了其出手速度。因而，上周末的五盘齐开捷报频传，去化率较之此前明显提高。这样的开盘热销是昙花一现还是预示着楼市进入上行?

　　回放：五盘齐开再现SOHO

　　与国庆期间仅名城国际一盘正式开盘相比，国庆后众多开发商马不停蹄地扎堆开盘又成了楼市新风向。大部分项目“战线拉长”，已经展开蓄客达三个月以上，直至国庆后才显现开盘“机会”。

　　中联东郡为住宅纯新盘首开。7月18日项目产品发布会启动预约，8月打出“东二环11000”的价格新低，9月27日营销中心暨花园景观示范区、样板房开放，历经三月于上周开盘。

　　同为纯新盘的三盛CITY则是商业综合体，SOHO首次入市，6月份在大洋晶典设置展示区，即开始预约。9月12日项目所在地接待中心开放，蓄客近四个月。

　　中铁城吉第组团则是时隔近一年重新开盘。今年4月份项目二期64~118㎡新品正式公开，而一期在2013年10月开盘收官。据了解，吉第组团二期则原本预计9月开盘，后延迟到10月份开盘。

　　新榕金城湾三期69~139㎡在8月公开，原本亦酝酿9月份可以开盘，但最终也在“银十”开盘。

　　万科广场在7月就已经启动了二期房源清盘，同时预告三期楼栋即将上市，而亦蓄客3个多月启动开盘。

　　“国庆不开盘，要么就提前抢开，要么就国庆努力一把加快蓄客，等到国庆后再开盘。”福州机构高级分析师黄彬表示，“国庆期间仅有1个楼盘开盘，体现了开发商在国庆前夕相对保守的营销策略和市场预期，多个项目在10月之前的预约情况并不好，而国庆后的多盘齐开，恰恰正是人气上涨、蓄客量猛增的最好体现，另一方面，整体市场的转暖也令开发商有了充足的底气。”

　　成绩：住宅项目去化均超五成

　　五盘齐开，有部分项目销售情况可圈可点。从开盘数据可以看出，高性价比的新盘项目依然受到市场追捧，特别是一些品牌房企推出的低总价的刚需产品，更是创热销佳绩。

　　本次，中联东郡推出160多套房源，其中77㎡30套，91~101㎡120套，顶复119~164㎡10套，1楼折后均价约11900元/㎡，11楼折后均价约12700元/㎡，在开盘当天中午去化即超过五成。中联东郡的区域新低价，无疑吸引了不少购房者，使其在东二环的激烈竞争中突出重围，成为今年来该板块少有的高去化开盘。

　　万科广场开盘推7楼，共184套，产品面积124㎡和168㎡，折后均价21000元/㎡。而此次开盘价格下调幅度较大，几乎回落到2012年首次开盘均价，在去年高点，项目均价曾一度达到25000元/㎡。开盘当天收获不少改善型需求，去化同样超过五成。

　　新榕金城湾本次开盘推2栋楼，共229套，面积69~140㎡，折后均价13600元/㎡，去化超五成。

　　中铁城开盘推吉第二期5、9楼，共300套，面积78~118㎡，其中以78㎡为主，达到150套，开盘折后均价7500元/㎡，特价房一口价5950元/㎡，只有1套。开盘当天去化近六成。此前一期组团的均价为7300元/㎡。两次开盘，相比之下，价格几乎没涨。中铁城价位虽然没有大幅调整，但在区域内也算是中低价位，同样去化也超过五成。

　　三盛CITY首次开盘推售2栋楼，共630套，产品面积以45~60㎡为主，价格为24000元/㎡、21800元/㎡。开盘前已线下推售，去化不足三成。

　　解读：购买主力仍是刚需

　　纵观上周开盘项目，刚需盘依旧成为无可非议的主角。

　　东二环一项目经理告诉记者，近期促进楼市成交量上升的原因还是信贷层面稍微放松了一些，“虽然7折利率不太现实，但很多人还是看到了希望，至少购房者目前是不看跌了。诸多看房已久的刚需客户，也是因为担忧上涨，加快入市速度，完成了下单。

　　另一方面，虽然政策利好频现，但是目前改善型的入市依然没见到明显提升，毕竟银行的信贷放款政策落地程度有限，使得改善型的观望情绪更浓重。

　　福建中原地产市场研究部经理杨雪梅表示，市场中仍然是首次置业者居多，改善型的入市数量并没有出现很明显的增长。因此，针对目前市场中需求分化的状况，不少目前开盘的多个项目均是主打刚需牌，也因此明显受益。

　　低价牌导向

　　尽管随着利好政策的逐步叠加，市场信心得到了明显提振，但在短期内，价格仍是开发商获得好成绩的关键因素。反映在上周开盘的项目中，出现明显调价或者低价项目均热销。

　　“谁能抛弃各类营销优惠的噱头，一步到位公开亮出低价，反而能在一片暧昧的观望情绪中脱颖而出。”中联东郡相关负责人表示，“拿地成本和开发成本相对较低的项目，以直接的对比性降价及快速的价格战抢客，明显奏效。”

　　另外，多位楼盘的营销负责人也表示，并未因利好政策频出而计划涨价，相反他们都打算以“让客户惊喜的价格”开盘销售，争取尽快走量。闽侯一项目销售经理透露，“我们即将推出的新品将以不低于之前产品的价格出售，并有一定幅度的让利，希望尽快回笼资金。”

　　后市：让利快跑仍是主流

　　一系列救市政策相继出台，对原本观望情绪浓烈的楼市形成了一定程度的刺激，也让背负年度销售业绩指标压力的开发商如沐春风。大市场层面一片欣欣向荣，但依旧有问题不可忽视。

　　杨雪梅坦言，国庆之后市场只是复苏，与恢复火热还有很长一段距离，而且市场恢复的速度并没有想象的那么快。卖得好的还是价格动得多的，没有价格优势的，依然走不动。这也从一个侧面反映出，目前市场中的刚需以及改善型需求并未得到大量释放。“虽然信贷松绑政策的逐步实施，或加快刚需及刚改型购房需求释放。但是，银行信贷放松的落地程度成迷，尤其是接近年关，究竟信贷政策会有多少松动还是未知的。”

　　在市场竞争日益激烈的形势下，各家开发商势必在今年第四季度作“最后的冲刺”，加大楼盘的蓄客及优惠力度，意在顺势撬动市场。