福州房价将一触即发 七盘同时上阵鏖战闽侯南屿板块

今年5月，南屿板块迎来正荣财富中心、博仕后悦府、群升江山城、泰禾红悦四盘大战。

　　现在看来，这只能算是该板块的热身赛。

　　10月，因工期遭遇三四个月新品断档的群升江山城、时隔10个月未有高层面市的阳光城翡丽湾、以及突然冒尖的正祥悦澜山，先后加入战局。

　　南屿将迎来一场真正的抢客鏖战。

　　这一场抢客战虽发自十月，却剑指年关收仓。这一次，南屿板块能否重振闽侯雄风？

　　竞争，新老盘求关注

　　"目的就是一个--蓄客，预备年关。"

　　还记得上半年，酝酿已久的正荣财富中心开盘。随后，区域内一街之隔的新盘博仕后悦府凭借7999元/m的价格策略争锋相对。纵然火药味浓重，不过各自首开也都一炮而红。而区域内的"老字号"群升江山城、泰禾红悦则显得相对淡定，"且卖且看"，并未有大规模反馈动作。彼时，南屿板块的竞争还仅限于浦上大桥桥头位置，四盘短兵相接。

　　5个月过去，竞争态势升级。

　　且看乌龙江大道沿线，因工期耽搁而三四个月未有新品面市的群升江山城，已经默默蓄客200多组，即将在10月25日启动二期81-125㎡开盘，并拿出8388元/㎡特惠房限量20套开抢，存一万抵八万的优惠活动。

　　在9月27日已经开盘的正荣财富中心，亦启动88㎡户型样板房公开。此后便限定1号楼推出"每月返人民币5000元，持续12个月"的优惠。

　　与此相仿，博仕后悦府实景营销中心亦将在11月初开放，并推出一定数量的特价房。

　　正祥香榭芭蕾二期正祥悦澜山也于国庆后推出87-105㎡，并以"首付三万三，开盘成交均价7000元/㎡" 也比一期8300的均价直下一千多元，博"出位"。

　　已经10个月没有高层新品推出的阳光城翡丽湾101号楼70-95平2-3房高层行馆新品首发。

　　泰禾红悦则开启全城减"付"大行动，史上最低15%首付，最长可享2年超长免本金还款时限，更有百套特价房推出。

　　新盘老盘变着法子求关注，目的就是一个--蓄客，预备年关。

　　蓄客，压力山大

　　"客群缩小，不在你家，就在我家。"

　　如果说五月份的混战已经火药味十足，如今的南屿楼市更是内忧外患。

　　"限购取消，限贷松绑，令市区楼盘欢呼雀跃，却让闽侯不限购优势不再。楼盘蓄客压力不言而喻。"区域内一项目营销经理直言，蓄客没其他招数，就是活动轰炸保持高曝光度。

　　以正荣财富中心为例，中秋狂拆迁户派发过节费、万元家电零元拍、赞助陈奕迅演唱会，直到国庆的动物狂欢节、数钱风暴，，从国庆至今预约六七十组客户。

　　而此前工期赶不上的群升江山城也没闲着，国庆业主感恩季名车展、家电抽奖、亲子教育心理辅导轮番上阵。正祥悦澜山也启动送早餐活动以及项目全体验暨客户答谢PARTY等等……高频次活动之下，显然新鲜招数不够。据了解，此前就有两个项目活动"撞衫"，同日开展家电0元竞拍活动。

　　无奈，"现在客群被市区项目分流的厉害。不在你家，就在我家。"在此情况下，"你蓄客，我截客"各类小动作纷纷出现。有伪装成购房者的其他楼盘售楼人员，有竞争对手暗派来刺探军情的"小密探"，还有各路光明正大拦截客户的大巴在路上不停转悠。

　　区域一项目负责人就直接表示："实际上目前的截客方式略粗糙，效果并不好。，毕竟，大家距离这么近，该比较的都会进行比较。截客虽是不得已为之，但该做的都要做，毕竟压力太大了，只要能带来人，什么都是好办法。"

　　调价，暗流涌动

　　"降价，不仅看自己，还看别人。就是你不动我不动的拉锯。"

　　南屿新盘老盘齐齐上阵谋蓄客，但价格上似乎没有很大的诚意。

　　以国庆黄金周为例，泰禾红悦均价10000元/平方米以内，调价幅度在2%。正荣财富中心均价在10300元/平方米，调价幅度在6%。而博仕后悦府价位则没有变化，控制在9800元/平方米，与首次开盘价位相仿。与国庆市区动辄有项目超过10％的调价，

　　而去年一年，该板块价格就上涨了一千多元/平方米，显然，这一波几百元/平方米的价格调整有些放不开手脚。

　　据记者了解，金山板块有项目也直接将均价拉低到12000多元/平方米。淮安板块一大盘均价同样未超过12000元/平方米。而城南板块，多个项目降到万元左右；马尾板块，名城国际价格同样在12000元/平方米以内…… 以上区域的房价直逼闽侯，甚至倒挂，闽侯的低价优势正在慢慢消失。与市区大刀阔斧相比，南屿显得谨小慎微。

　　不过，对于"怎么调，调多少"，各家都有各家的打算。

　　深深地产市场部经理林周表示，"我们公司并没有资金链的困扰，因此暂时没有打算大规模的以价换量。而且本来就是区域低价，加之新盘，没办法降价。"直言，目前调价首先要过高层这一关，我们企业就不是率先降价的风格。业内人士黄彬亦表示，目前南屿板块多个项目的楼面价都在3000～4000元/平方米，加建安、营销、税费成本，目前的销售利润已经很薄。

　　价格优势消弭与价格维稳的理由交织，南屿的价格会走向哪里？

　　走势，动价一触即发

　　"在 "以价为先"的市场中，不动价就意味着将客户拱手让人"

　　显而易见，"绷住"价格最显着的结果就是成交僵持。

　　从今年以来的成交情况来看，泰禾红悦、正荣财富中心均超400套，博仕后200套，群升500套。而去年同期，南屿相同项目一次开盘卖完一栋楼的不在少数。

　　这样的成交落差难免让各个项目负责人心生焦虑。正荣财富中心相关负责人坦言："板块内小幅调价的价格默契还是需要内力向外打破。"

　　在10月25日开盘的群升江山城的价格，就被区域各项目视为年末的调价试水之作。

　　据了解，其对外虽然宣传价格将在10000-11000元/平方米。"但是如果以这样的价格开盘，就完全没有竞争力。而有20套8388元特价房稀释，预计均价也会被拉到'9字头'"。此外，旗山板块的正祥悦澜山号称7000元均价入市，或也将拉动浦上大桥板块的价格底线。

　　而一向会在年关出大动作，低价收仓的阳光城，旗下阳光城翡丽湾的价格也同样成为风向标。据了解，其高层产品时隔10个月重新上市，或在11月开盘。目前售楼人员对外报价在万元，但是有市调人员表示，"根据阳光城一向高报价、低开盘的风格，或者会直接将南屿房价撕裂一个口子。"

　　对于频频出现的调价苗头，黄彬表示，"十月如果价格没动静，那么年关前肯定还有一波价格动荡。毕竟年底冲量要紧，还是要更大的价格优惠释放。平价走量才是上上之策。"