楼市冷热不均需“分城施策” 调控政策不能一刀切

　　在传统的“金九银十”之际，各地房地产市场冷热不均。由此说明，楼市调控政策不能“一刀切”，需分城施策、因地制宜。在销售持续下降、空置不断加大的三四线城市，不妨由主管部门牵头，有的放矢地调整和出台相关措施;在房价上涨过快的一二线城市，坚持商品房屋的居住属性，继续控制投资性购房，以满足广大民众的刚需和适度的改善性需求

　　10月刚过，有关楼市“金九银十”销售情况的报道引发关注。在传统的“金九银十”之际，各地房地产市场却是冷热不均，不同地区甚至可以说是冰火两重天。

　　中国指数研究院11月1日发布的百城价格指数显示，10月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10849元/平方米，环比上涨0.30%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。有媒体引自上海链家市场研究部消息称，10月份，上海市成交量与成交均价较9月份同比涨幅均在三成以上。据天津市房管局统计，9、10两个月，天津市新建商品住宅成交量同比大涨98%。在二线城市武汉，“金九银十”最后一周，新建商品住宅成交面积和成交套数也创年内新高。

　　但在一些三四线城市，房地产市场又是另外一番景象。“金九银十”已过，银川楼市成交量未见井喷;昆明楼市“金九月”销量大幅下滑，“银十月”接近尾声时，市场依旧冷清。

　　上述数据显示出的“金九银十”楼市冷热不均、房地产市场分化加剧的趋势，与全国9月份相关数据基本一致。分析背后的原因，既与各地地理位置、功能定位及近年来房地产投资力度有关，也是宏观经济形势及宏观调控政策作用的结果。部分三四线城市，在宏观经济增速放缓、转型升级力度加大的背景下，商品房供应显然已经超出支付能力的需求。而部分一二线城市，则在持续降息降准、放宽首套房贷认定标准、扩大二套房贷比例、放松限购限贷限外等一系列调控政策的刺激下，释放了部分改善性需求和投资性需求，使楼市呈现量价齐涨的局面。

　　由此说明，楼市调控政策不能“一刀切”，需分城施策、因地制宜。在销售持续下降、空置不断加大的三四线城市，不妨由主管部门牵头，协调各相关部门，积极开展调研，摸清本地的房屋存量、预期增量、本地居民及外来常住人口的居住、收入状况，有的放矢地调整和出台相关措施。而在房价上涨过快的一二线城市，决策者要充分意识到高房价对百姓日常生活和实现全面建成小康社会目标的影响，通过维持或恢复以往曾经行之有效的调控措施，坚持商品房屋的居住属性，继续控制投资性购房，以满足广大民众的刚需和适度的改善性需求。

　　与此同时，还应该看到，在世界经济复苏依然缓慢、中国经济步入新常态的背景下，以投资特别是房地产投资拉动经济增长的模式已经难以为继。近一年多来，全国固定资产投资增速持续下降，1至9月，全国房地产开发投资增速更是降至2.6%，回落幅度大、速度快。当前宏观经济运行的亮点是服务业，新产业、新产品、新业态快速发展，这些都表明我国转型升级正在取得积极进展。

　　因此，无论是三四线城市还是一二线城市，都应该一方面在坚持居住属性的基础上，以市场为导向，允许房价向符合价值的方向合理回归，满足更多居民的居住需求;另一方面，更要改变对土地财政和房地产业的过度依赖，通过引导“大众创业，万众创新”，积极培育和发展新的经济增长点，使国民经济保持持续良好稳定的发展。