土地购置均价创历史新高 地价涨幅快催生高价地怪圈

　　临近年末，土地市场的翘尾效应愈加明显。在楼市看涨预期下，近两周北京等城市土地密集供应，成交价格也相应走高，并带动土地出让金整体上涨。

　　23日，中国指数研究院发布数据显示，上周(11月16日-11月22日)全国40大中城市推地总量环比增加47%，成交量环比增加59%，住宅用地成交环比增加119%，其中北京、贵阳成交量较大。土地出让金方面，这些城市环比上涨146%。其中，住宅用地出让金为378亿元，环比增加157%。

　　上周一线城市均有土地入市，整体供需两旺，出让金环比增加两倍有余。其中，北京土地市场尤为典型，密集出让8宗地块，获得土地出让金近248亿元，并且带动一线城市出让金整体上涨。与此同时，二线城市供应量及出让金涨幅也进一步扩大。

　　土地价格与楼市密切相关，土地市场的看涨预期来自于楼市价格的持续上涨。世邦魏理仕研究部主管中国区执行董事陈仲伟分析认为，根据国家统计局最新发布的数据，10月份成为今年以来房价连续上升的第6个月度。其中，各线城市呈现普涨态势，一线城市为涨幅主要来源。一、二、三线城市环比分别上涨1.2%、0.2%及0.1%。

　　事实上，今年前10个月，土地价格延续了今年以来整体上行的走势。易居房地产研究院近日发布的最新数据显示，1月至10月，全国房地产开发企业土地购置均价3246元/平方米，同比增长13%，增幅比1月至9月扩大3.4个百分点。从价格看，前10个月土地价格超过前9个月的历史最高价，再创历史新高。

　　易居研究院研究员谢金龙分析认为，当前房地产市场相对较好，土地价格更高的一线及二线城市，推高了土地购置均价;另一方面，迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升，导致很多城市，尤其是三、四线城市土地价格能涨不能跌，土地价格基本上难以下调。

　　土地市场价格持续走高，直接导致各类房企土地成本进一步上升。近日，计划登陆A股市场的万达商业披露的招股书显示，2012年、2013年、2014年以及2015年上半年，按建筑面积计算，万达的土地获取成本分别约为人民币1171元/平方米、1096 元/平方米、1187元/平方米，及1667元/平方米。

　　“今年1月至10月，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.6%，处于2011年以来的最高值，占比相比2011年高了十个以上的百分点”。谢金龙表示，土地购置价格的涨幅快于商品房销售价格，土地成本在房地产项目开发经营中的占比进一步增加，增加地方政府财政收入的同时，降低了开发商的项目开发利润。

　　值得注意的是，近两周北京丰台、大兴、石景山等远郊区域土地价格屡创新高，区域高价地接连出现。土地成交的楼面单价往往接近区域内在售的商品房价格。针对这种“面粉接近面包，甚至高过面包”的现象，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，对于“高价地周边项目”而言，能够凭借未来预期在当下实现“平价跑量”无疑是一个最佳选择，“因为虽然房价预期看涨，但未来市场竞争，尤其是产品竞争、客源竞争也将更加激烈”。

　　他进一步分析指出，当前市场逐渐开始进入“新高价地”解套“老高价地”的怪圈，而“最后一个接盘者”无疑将要承担空前的市场风险。另有市场分析认为，预计四季度最后阶段，随着土地市场放量进入尾声，土地价格整体仍将继续上行，但增幅有望趋于平稳。