全国楼市库存量压顶 七成房地产企业短期偿债力不足

    一系列楼市利好政策的出台，虽然促使10月楼市出现了一定反弹，但上市房企的三季报仍旧拿出了史上最差成绩单。

　　不断攀升的资产负债率，从一个侧面反映了开发商的艰难处境。

　　WIND数据显示，142家沪深A股上市房企中，平均资产负债率已攀升至76%，其中，33家企业资产负债率超过80%。而上市房企债务偿付能力却在下滑，手中持有的现金流捉襟见肘。中国房地产报统计的132家上市房企中，净现金流为负值的房企高达67家，占比一半以上。

　　与此同时，尽管大多数房企都在“以价换量”，库存压力却一直有增无减。WIND数据显示，沪深A股142家上市房企库存额达2.31万亿元，环比增长5%，同比增长21.5%，明显快于营业收入和净利润的增长。而在一季度末这一库存额为2.098万亿元，半年报中则增至2.2万亿元。

　　盈利能力：

　　毛利率继续下滑

　　从数据上来看，上市房企的营业收入整体上仍然呈增长态势，但净利润却首现下滑。

　　WIND数据显示，A股142家上市房企三季度共实现营业收入4542亿元，同比增长9.7%，但增幅比去年同期则大幅下降了27个百分点；实现净利润459亿元，同比去年的498.77亿元下降7.98%，而2013年前三季度则为同比增长33.17%。

　　从标杆房企来看，万科营业收入出现0.43%的负增长，净利润则微增4.84%，保利地产则同时实现营业收入与净利润双上涨，其中净利润上升31.82%。华夏幸福排在净利润第三位，同比增长27.21%；招商地产净利润则同比下降37.85%。金地集团前三季度净利仅4.45亿元，同比大幅下滑39%。招商地产和金地集团已基本被剔除地产企业第一梯队之列。

　　行业分化在净利润方面的体现更为明显。

　　沪深A股中，万科三季度净利润为64.58亿元，保利地产紧随其后为60.8亿元。内房股恒大地产上半年净利润就已达70.94亿元，中海外则超百亿元。然而，在沪深A股144家房企中，净利润低于1亿元的上市房企超过半数。

　　从毛利率来看，三季报144家房企毛利率平均32.99%，而今年中报时为34.19%，去年三季报则为35.49%。其中，88家毛利率同比下滑，占比近六成。

　　典型A股企业中，除上实发展外，其余企业在前三季度和第三季度的毛利率同比增长均不超过4%。某研究中心分析表示，毛利率的下滑主要在于土地等成本的持续攀升，以及市场竞争的不断加剧。拿地成本一直是房地产开发中成本占比最大的一块，相比过去发展大于一切的时期，政府不再将土地无限制供应，城区土地的减少，旧改比例的提升都在无形中推高了土地价值；政府方面反腐力度的增加，也使得过去“暗箱”操作越来越难；这就造就了企业成本的大大攀升。同时，随着企业竞争的加剧，市场化的程度越来越高，竞品的增加也在一定程度上抑制了项目溢价能力。此外，企业融资成本的增加，也在一定程度上压缩了项目的毛利润。

　　偿债能力：负债、现金流双承压

　　资金及债务风险，是决定企业生存发展的命门。