中国房地产业长期拐点已现 将2018年前房价泡沫要破

    2014年，房地产市场持续降温，政府救市措施频出。楼市是否回暖了？房地产市场后市走势如何？房地产“黄金时代”能持续多久？北京大学经济研究所常务副所长苏剑表示，随着劳动力和人口峰值到来，房地产“黄金时代”持续不了多久，房价泡沫将在2018年前破灭，目前的救市政策只是毛毛雨。

　　房地产“黄金时代”还能持续多久？

　　苏剑：恐怕持续不了多久了，主要原因是劳动力和人口峰值将会相继到来。

　　救市政策频出背后的意义是什么？会不会让房价上去呢？

　　苏剑：救市政策背后的意义：1、房地产投资关乎经济增长；2、房地产市场关乎银行体系的安稳；3、房地产关乎地方政府债务状况。所以，政府不希望房价大跌，但在人口和劳动力已经接近峰值的情况下，房价也不会大涨，救市政策的效果应该不会有多大。

　　在你看来，政府救市是不是已经到顶了？

　　苏剑：要看什么城市，三线城市应该到顶了。过上若干年，随着土地制度改革的完成、城镇化转换为郊区化，三线城市应该还有机会。但那个时间可能还比较远，即使到那个时候，郊区化需要的房子和现在的房子应该也不是一回事。郊区化需要的是别墅等豪宅。一线城市好多政策还没有实施，比如北京还没有取消限购，还有其他税收手段甚至补贴手段可以采取。

　　有人认为房地产行业的长期拐点已经显现。对此，你怎么看？

　　苏剑：我同意这一观点，房价长期看人口，短期看货币。

　　王健林判断中国房地产不会出太大的问题，原因来自三个方面：工业化和城镇化、真实的购房需求及中国的老百姓仍有买房、买地以求“保值”的传统置业习惯，你怎么看？

　　苏剑：我觉得他对中国经济形势的判断可能不准确。首先，中国的城镇化可能不是处于中期，而是后期，因为农村已经没有多少人了；其次，工业化也已经是后期，我国的产业结构中第三产业比重已经高于工业，而且政府产业结构调整的目标还是继续发展服务业；第三，当住房的投资价值丧失的时候，不会继续被当作投资的手段。

　　你说2018年前房价泡沫要破，理由何在？

　　苏剑：之所以说房价泡沫2018年破灭，主要是根据我们的研究，中国人口在2018年前后到达峰值。这意味着城市房价只能靠人口流入，但一个城市人口的流入同时是其他城市的人口流出，所以小城市房价下跌的速度将加快。2022年后，中国迎来退休高峰，每年劳动力减少1000万以上，经济的潜在产出增长率剧烈下滑。房价的另一个支撑因素——经济增长也将难以为继。所以，中国房价泡沫的破灭无论如何拖不到2022年以后。

　　房地产市场泡沫破灭的话，对经济有多大冲击？

　　苏剑：房地产泡沫破灭应该不致引发金融危机，主要原因是中国购房首付普遍比较高，房价下跌应该不至于像美国次贷危机一样危及整个银行体系，但经济衰退估计免不了。要避免这种情况的发生，需要中国找到新的投资机会，这就要加强高端产业向我国转移，同时加强我国的自主研发。

　　房价未来会直接崩盘吗？如何看一线城市和二三线城市的房价？

　　苏剑：直接崩盘不大可能，以较低速度平稳发展可能性很大。我觉得中国整体来说房价已经到顶，但一线城市的房价比较特殊，主要是优质资源集中，就业机会较多，因此人口流入比较多。但随着人口地区分布趋于稳定，应该也会稳定下来。随着人口流入和限购政策的松动，一线城市的房价可能还能支撑一段时间，但大势已经形成。对大多数城市而言，泡沫破灭可能未必，但房价下跌是肯定的。