房产行业：银十销售应声企稳 年末政策环境持续向好

    中银国际证券研究报告内容摘要

　　2014年1-10月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降5.5%和增长12.4%，销售面积和销售额分别同比下滑7.8%和7.9%。随着按揭新政推出，10月销售止跌回升至去年同期水平，带动6月以来单月投资增速首次回升，单月新开工面积则同比大幅回升43%。但土地市场依旧处于冰点，40城土地成交降幅继续扩大，而供应端收缩推升地价回升，叠加新增库存持续上升，不利于投资的恢复，预计年内投资增速仍将维持低位。而到了年末，政府稳增长的意愿开始显现，近期央行MLF投放流动性，地方上调普通住房认定标准等措施显示楼市政策环境持续向好，预计4季度行业销售缓慢放量，利好房企年末的业绩冲刺。板块方面，在地产行业经济支持地位不变的前提下，区域主题和国资重组注入主题均将是行业2015年值得重点关注的内容。我们维持板块增持评级，推荐主流房企配置:华夏幸福(29.43,-0.56, -1.87%)、万科、保利地产(5.78, -0.16, -2.69%)、招商地产(12.73, -0.29,-2.23%)等，高杠杆房企推荐:阳光城(12.92, 0.09, 0.70%);转型房企:世联行(13.72,-0.28, -2.00%)、中南建设(9.09, -0.17, -1.84%)、冠城大通(6.70, -0.08, -1.18%)等可以长期关注;国企改革类房企:建发股份(7.72, 0.13, 1.71%)、华侨城。

　　支撑评级的要点

　　1-10月，房地产投资同比增长12.4%，较1-9月回落0.1个百分点，单月投资额增速止跌回升至10.7%;商品房新开工面积同比下降5.5%，较1-9月收窄3.8个百分点;施工面积同比增长12.3%，增速较1-9月份上升0.8%;土地购置面积同比止跌回升至增长1.2%，受益销售回暖，单月新开工大幅回升，投资增速也有所企稳，但新增供应继续攀升，地价上行，我们维持全年投资增速10-12%的判断。

　　1-10月，商品房销售面积88，494万平方米，同比下降7.8%，跌幅较1-9月份收窄0.8个百分点;销售额56，385亿元，同比下降7.9%，降幅较1-9月份减少1个百分点;销售均价6，372元/平方米，同比下降0.2%，较1-9月份收窄0.1个百分点。10月百城价格指数同比环比双跌。

　　1-10月，房地产开发企业到位资金100，241亿元，同比增长3.1%，较1-9月份提高0.8个百分点。国内贷款同比增长11.1%，增速回落0.7个百分点;自筹资金同比增长13.8%，增速提高2.3个百分点;含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降9.0%，降幅收窄0.1个百分点，单月按揭贷款增速半年来首次回升，显示信贷环境有所改善。

1-10月，40城土地市场成交量跌价升。1-10月40个城市土地供应面积同比下降31%，土地成交面积同比下降23%。1-10月40个城市土地累计成交金额同比下降16%，较上月下滑2个百分点。10月单月，成交土地建面下降52%，而住宅用地成交建面下降43%，土地市场继续处于冰点。由于供应端继续收缩而下游销售止跌企稳，10月土地成交均价环比上升12%，其中一线城市环比上升12%，二线城市环比上升34%，地价大幅反弹不利于投资回暖。

　　楼市政策环境持续，国务院要求稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件，全国已有超过30个城市落实公积金新政，超20个城市出台了购房补贴、契税补贴等救市措施;住建部表示用市场手段调控楼市是主要方向;住建部部署北上广深编制REITs试点方案。

　　投资评级和建议

　　在流动性趋向宽松、沪港通即将启动等大环境的支持下，我们维持板块增持评级，公司推荐包括，受益于改善性需求回升的大公司:华夏幸福、万科、保利地产[微博]、招商地产;高杠杆房企:阳光城;转型房企:中南建设、世联行、广宇集团(5.07, 0.02, 0.40%);及维持推荐国企改革房企:建发股份、华侨城。