房地产市场出现“高烧”现象 信托市场风险逐步累积

策略不同 行业内部现分化

虽然从总体上看，集合房地产信托产品的发行重现上升势头，但此次信托业在房地产业务的扩张却并非行业的普遍行为。

国投泰康信托研究发展部的报告指出：“当前发行房地产信托较多的公司，主要集中在市场嗅觉敏锐、且原先以房地产业务为主的信托公司。个别信托公司上半年成立的房地产信托规模占其全部集合信托规模的近50%。”

此外，根据用益信托提供的相关资料发现，今年前8个月，四川信托、中建投信托和中融信托发行的集合类房地产信托产品的数量位居业内前三，发行数量分别为123个、50个和40个;而这三家公司的房地产信托产品的发行规模则分别为175.17亿元、117.26亿元和257.91亿元。

   统计还显示，今年前8个月，房地产信托发行规模达50亿元以上的公司包括了中铁信托、爱建信托、五矿信托、大业信托和杭工商信托。整体而言，今年以来发行房地产信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比达72%。

然而，在部分公司发力房地产信托业务之际，另一些信托公司却对房地产信托避而远之。用益信托的统计显示，2016年前8个月，作为一家大型信托公司，平安信托只发行了一只集合信托产品。部分中大型信托公司更是选择“零发行”房地产信托产品。业界在对待房地产业务的态度分歧明显。

有业内人士表示，当前在市场无风险收益率持续下行的背景下，房地产信托产品的平均收益率仍保持在7%以上的水平，对于客户仍具有相当的吸引力。而这也可能是今年下半年以来部分信托公司再度发力房地产信托业务的原因——试图提升公司的盈利水平。

风险暗藏

作为集合信托产品中收益率相对较高的品种之一，房地产信托一度成为市场的“宠儿”。但随着房地产市场的调控措施不断出台，以及市场上不断曝出的兑付风险事件中常常涉及房地产信托，信托公司从2014年开始已渐渐收缩相关业务。

华东地区某信托公司高管表示，当前信托公司正面临转型，除了发展创新业务，对于传统的信托业务领域正加以严格的风控。“比如房地产领域，我们目前几乎只做一线城市项目，而且对于具体项目的类型、交易对手的资质等都有严格要求，并且还要求有抵押物。”该人士指出。

对于房地产信托业务的风险，业内人士均抱有相对清醒的认识。除了此前不断暴露的兑付风险外，信托公司眼下对于三、四线城市的地产项目普遍持谨慎态度。而当前房价的持续高企，也令部分房价发“高烧”地区的政府祭出限购、限贷的政策，国投泰康信托研究发展部的相关人士就认为，政策风险是目前房地产信托面临的一大风险。

事实上，当前的房地产市场，在价格不断飙升的背后，风险也迅速累积。中原地产研究中心就认为，今年上半年的房地产企业虽然收获了历史上最好业绩，但“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。面对不断“加杠杆”的楼市，其中存在风险和泡沫正成为业界共识。更有地产私募基金业内人士向记者表示，目前政策“去杠杆”的趋势越来越明显，以前拿地—开发—销售的模式将越来越难赚钱，因此当前炒房的空间已不大，投资者和机构都应该关注其中的风险。