郁亮:中性看待房贷新政 不积极涨价降价只积极定价

　　万科10月8日公告称，公司前9个月累计实现销售金额1490.6亿，同比增长16%。按照市场预计其今年可实现2000亿元目标，万科已完成74.5%。不过，另据媒体报道称，部分千亿房企今年要完成全年目标仍将承压。

　　限贷松绑是否意味着房子好卖?郁亮表示，从央行“9·30”文件之后的楼市表现来看，目前成交还可以，但能不能持续还需要观察。对于万科来说，最关键的还是要把楼卖好。大家要“中性”看待这个问题，要做好应对。

　　近日，有报道称，因为楼市刺激新政的出台，二线楼市有回暖迹象，部分大型房企后悔拿地少了。

　　中国指数研究院统计显示，今年前9个月，20大标杆房企合计拿地仅2028亿元，相比2013年同期的3698亿元，减少了1670亿元，降幅达45%。其中，万科前9个月拿地总额近200亿元，相比去年同期的近630亿元，减少了近430亿元。

　　对此，郁亮坦言，今年前期拿地确实是偏少，但因此就迅猛拿地，这个理由并不成立。“我们从来不需要花多大的钱去拿地，他(投资人)愿意掏钱的土地，我就愿意去拿;他不愿意掏钱的土地，我就不愿意去拿。”

　　在拿地资金问题上，郁亮似乎并不担忧。他表示，“大家都能赚钱的时候，有很多投资人愿意拿钱给你，因为他们相信你有卖房赚钱的能力。”

　　实际上，当前包括万科、保利等众多品牌房企在内，合作拿地已成为一种趋势，合作方除了其他房企之外，还有私募基金、信托和险资等资本。与此一脉相承的是，万科正在尝试“小股操盘”轻资产运作模式。

　　房子的创新应由客户参与

　　去年底，万科高层奔走小米、海尔等企业学习互联网，一时间备受业内热议。郁亮深有感悟地说，学习互联网之后，一个很重要的思考是房地产是一个生态系统，在这个系统中，“小草”也会发挥很大的作用。

　　基于这个思考，郁亮将万科业务蓝图划成了三大块，首先是住宅地产仍占50%以上，当属重中之重;其次是消费体验地产，包括养老社区、儿童教育中心等;最后是产业地产，包括写字楼、酒店和正在准备做的物流地产。

　　对于房企频繁跨界，业内除了将之解读为规避风险之外，对此也颇有微词。在郁亮看来，万科现在的业务图景好比一幅画，参天大树是住宅，还有一些草地，他们希望营造一片树林，一个生态系统，树林的好处在于，一种树种不活，换成其他适宜的树种，光有树不长草，这个生态系统是不完整的。

　　除此之外，万科已将互联网思维运用到了产品创新上。今年以来，万科与淘宝、百度等互联网公司频繁合作卖房。据郁亮透露，万科和淘宝推出的合作卖房，仅30天就卖了13亿元，也让万科知道了过去一年一个小白领在淘宝上要花4.2万元左右。同时，他强调说，这些创新都来自于一线和基层，这是互联网思维最重要的东西，基于草根和底层的创意是最重要的。

　　值得一提的是，“90后”普遍被认为是未来十年新消费时代的生力军。今年5月份，“90后”代表马佳佳曾被请到万科演讲并抛出了“‘90后’不买房”的惊人之论。

　　对此，郁亮首次回应称，“我们请她来谈‘90后’需求的问题是一件好事。未来‘90后’是这种参与感最强的一代人。他们将成为我们的设计师，成为我们的消费者，也将成为我们的合作伙伴。我们应根据他们的选择来做产品，房子的创新应由客户共同参与。”