北京楼市回暖真相大调查：开发商想说“涨价”不容易

在一系列政策“托底”下，不仅二手房出现了量价齐升的反弹，北京的新房市场也出现复苏迹象。市住建委网签数据显示，目前北京市新房成交量已连续三周上扬，冷清近半年的售楼处也纷纷热闹起来。不过，新房市场成交量的回升却没能为开发商带来提价的勇气，目前新房项目定价没有抬高，反而普遍低于预期。市场分析认为，在高库存的压力下“去库存化”是开发商的首要任务，以价换量的楼市主基调仍将持续。

成交量连续三周上涨

四环外的亚奥板块今年入市的纯新盘较少，该区域销售的楼盘多为老盘最后一期，北京商报记者在该区域发现，进入10月后各楼盘的客户到访量猛增。北京城建的一处老项目定于11月开盘，为项目最后一期，目前已经蓄客200多人，该项目工作人员称：“这些顾客都是9月底以来到访的，目前已是房源数量的一倍，预计去化效果会比较理想。”另一处中国铁建的项目，客户到访量已是8月时的两倍以上。

不仅客户到访量和蓄客量猛增，近期开盘项目的去化效果也较此前有明显改观。以上周开盘的房山良乡一项目为例，新开盘的200多套房源当日吸引460组客户到现场参与摇号选房，开盘不到半日便全部卖完；而在此前的一周，碧桂园的项目甚至出现了一天之内三度紧急加推房源的现象。

新房市场成交回暖也反映在市住建委的网签数据上。市住建委官网显示，10月第四周，北京新建商品住宅网签量为2989套，环比上涨了36.4%，扣除保障房、自住房和定向安置房后，纯商品房成交量也环比上升了四成，新房成交量已连续三周强劲拉升。

新房多以平价入市

进入10月，北京二手房日成交破600套，创下年内单日成交量新高；新房市场成交量连续数周攀升；受楼市回暖影响土地市场交易复苏……沉寂了近半年后北京房地产市场“捷报频传”，但是新房市场成交价格却没有因为市场回暖而出现波动。

北京商报记者在走访市场时发现，近10个月的去化难导致开发企业回款压力增加，因此一些老盘尾房多以快速去化为目的，定价仍然保持在今年的最低水平，与电商展开的优惠活动也没有减少。两周前开盘的南四环一处改善型楼盘，项目现场有全款9.3折、贷款9.5折、3万抵10万等优惠活动，活动叠加后的售价甚至比市住建委批复的价格还要低3000元/平方米。“其实我们开盘前对外宣传的报价是4.2万-4.5万元/平方米，但是受整体市场影响，只好以4.2万元/平方米的均价开盘”，该项目售楼处人员说。

除此之外，一些纯新盘在定价上也偏保守，亦庄一处即将于11月底开盘的楼盘目前对外宣传售价为2.4万-2.5万元/平方米，“项目周边没有可参考楼盘，但是我们这个价位要比更偏远的次渠区域的楼盘还要低2000元/平方米左右”，该工作人员称，由于年底前有销售200套的任务，所以不敢定价太高。

中介机构的统计也显示，10月第四周新房成交均价为21876元/平方米，环比小幅下滑1.7%。

开发商求价稳走货

在业内人士看来，9月末以来房贷新政、北京普宅标准调整、三部门下发公积金贷款调整等一系列新政策，刺激并改变了购房人的心理预期，成为其加快入市的推动力。不过，由于房企年内销售目标仍具有较大挑战，多数项目即使对后市乐观却不敢轻易提价。公开数据显示，在目前已公布前三季度业绩的上市房企中，全年销售任务完成率不到七成的已占到七成，有的房企任务完成率还不足一半。