时值盛夏,房企融资却提前进入寒冬。
自2016年10月份以来,房地产监管政策不断收紧。去年,监管部门开启了新一轮全面调控,严控资金违规流入房地产行业。而近期,多个监管部门对房地产市场进行密集表态,房地产融资渠道再次遭遇“紧箍咒”。
6月27日,国家发改委召开新闻发布会宣布,房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金,仅限于归还存量外债。6月28日,住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动,直指房企“违规销售”,销售回款到位速度或受影响。而在此之前,已有十余家房企发债中止,品种包括小公募和私募,涉及金额超过500亿元。
天风证券研究报告显示,今年一季度,龙头房企和大型房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入,且较去年同期分别小规模增长6.25%和7.34%,而中型房企筹资活动现金流转负,小型房企筹资现金净流入规模大幅下降,仅为去年同期的27%。据同策研究院总监张宏伟透露,目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%-15%,而大型房企的融资成本基本在8%-10%之间。
事实上,在全国多地楼市调控维持收紧态势的背景下,房企销售回款到位速度迟缓,而在资本市场融资、海外发债、银行贷款、公司债券等融资渠道不断收紧的态势下,“非标融资”成了部分中小房企最后的救命稻草。然而,在监管趋严的大背景下,以信托为代表的“非标融资”亦不肯轻举妄动,房企融资成本也逐渐水涨船高。
北京某信托公司业务总监介绍称,“现在我司对融资方的最低要求是百强房企,其次还要考虑项目位置,对于二线以下城市基本不予考虑。”对于实际融资成本,该业务总监表示,由于涉及多方因素考虑,融资成本有所不同,但即使是实力雄厚的大型房企,成本也普遍在8%以上,甚至可到两位数水平。
根据用益信托在线数据统计,仅就今年6月份,市场上共成立集合资金信托产品676只,合计规模为1155.06亿元,平均年收益率为7.62%。其中,房地产信托产品共有200只,占比29.59%;合计规模363.44亿元,占比31.47%;平均年收益率为8.05%,超过平均水平0.43个百分点,在各类投资领域中收益水平“一枝独秀”。
而以在售产品来看,在某财富管理人员推送的“近期在售信托项目信息”中,共了推荐42款信托产品,其中房地产信托产品就有27款之多,且收益率全部在8%以上,收益率在9%的房地产信托共有14款,占比近半。在资金端,房地产信托预期收益率持续飙升,房企融资成本趋势由此可见一斑。
中国信托业协会特约研究员周萍表示,目前房企融资需求仍较大,在房地产市场严调控与金融强监管的压力下,房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限,短期对信托融资的需求或难以降低。
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这个夏天,地产商们感受不到一丝爽意,正如梅西一样,慌的一比!
地产商们正面临外面的钱融不进来,能融进来的热钱咽不下。据爆料,碧桂园叫停三四五线城市全覆盖战略用规模换现金;另一家品牌房企为了融资几乎质押了公司的全部股权,现在面临超高的偿债压力;绿城要求员工“全面”加速资金回笼,坚决执行“早销,多销、快销”的策略,上一场资金链断裂还心有余悸。
“大船掉头,小船抛锚”在规模和利润面前,越来越多房企加入抢夺“现金流”行列。
6月房企融资综述
根据同策研究院监测,2018年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元,环比2018年5月的451.17亿元增加12.34%。
从走势来看,40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降,本月融资总额虽有小幅回温,但依然处于低位运行。
同策研究院研究员陈朦朦认为,房企融资渠道越来越窄,境外发债难,永续票据重启,监管趋严,融资情况不容乐观。
具体来看,本月债权融资方式包括:发行公司债(187.57亿元,占比36.97%)、境内银行贷款(122.61亿元,占比24.17%)、信托贷款(86.01亿元,占比16.95%)、其他债权融资(77.02亿元,占比15.18%)、中期票据(26.54亿元,占比5.23%)、委托贷款与海外银团贷款均为0。
本月公司债重回最主要的融资方式,境内银行贷款融资金额继续上涨,信托贷款略有下降,发行中期票据方式融资总额本月则大幅下降,并且融资成本高。
6月房企融资五大心慌的原因解析
境外发债被限制
首先,企业外债遇重大改革,发改委限制境外发债投资境内房地产,房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。
从数据来看,本月共有5家房企完成9笔融资,监测房企发行公司债融资总额为187.57亿元,环比增加221.48%,融资总额占比36.97%。融资金额虽较上月呈现较大幅度的上升,但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券,实际新增发债数额并不乐观。
境外发债环境更加严峻,本月境外发行占比进一步走低。本月发行的公司债中,境内发行161.10亿元,境外发行26.47亿元人民币(4亿美元),境外发行占比仅为14.11%(上月境外发行占比31.45%)。
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