房企多渠道找钱屯粮过冬 海外发债规模创下历史新高

　　一名资深券商人士说，现在的房企分为两种，能发债的和不能发债的。

　　据同策咨询研究部监测，7月上市房企完成的融资金额共816.15亿元，其中债权融资额度占比达88.08%，在6月的基础上有所增加。

　　二季度起，多家房企积极找钱，包括发债，以及通过银行贷款、中票、私募、信托贷款、定增、期权等多种方式进行融资。其间，新型的融资方式也被解锁以及更灵活地运用，譬如，荣盛发展获批成立购房尾款ABS，这是行业自2017年3月以来的第一笔。

　　融资环境改变，房企融资花样增多，一定程度上是个被动选择。调控深入，而冬季漫长。

　　房企获得流动性资金的主要途径有销售回款和企业融资两种。目前，行业主流观点认为，今年下半年，房地产销售速度放缓，而融资渠道亦有被进一步收紧的趋势。企业的资金状况和信用风险值得关注。

　　多渠道找钱

　　虽然上半年的销售业绩不差，但华南一家顺利通过融资获得发展资金的房企还是有种松一口气的感觉。

　　并购、拿地、建设、运营都需要钱，在房地产下行周期，现金流尤其可贵。

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对第一财经表示：“房企永远都在寻找低成本资金。现在企业普遍感受到国内资金池的收紧，包括发债、银行贷款、影子银行等。不管目前是否缺钱，为了屯粮过冬，有条件发债的房企都在发债。”

　　在过去的7月，首开、金科、万科在集团或子公司层面均进行了境内银行贷款;而华夏幸福、泰禾、阳光城、金科、首开亦在集团或子公司层面寻求信托贷款;出现委托贷款行为的，包括首开、金科、雅居乐等。

　　发债的公司相对更多些，万科、世茂、龙湖、碧桂园、金地、绿地、雅居乐等房企也先后发行了公司债。而华润置地、龙湖、中天金融、泰禾、富力地产均在同期发行了中票。此外，万科、当代置业也尝试了海外银团贷款。

　　绿城甚至发行了永续债。永续债的实质是明股实债，前期的利息较低，但使用的时间越久，利率会越高，素有企业“利润黑洞”之称。

　　7月13日，绿城宣布，发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证券。绿城打算将募集的资金用于提前赎回公司一笔利率为8%的高级债券，此外，还用于偿还部分银团贷款。

　　据绿城公告，新发行的这笔永续债，公司需要每半年支付一次利息，首个计息周期的利率为5.25%，初步利差为3.655%，每三年重设一次利率。如果绿城债第三年未能赎回，绿城的付息利率将升至8.905%，下一个三年将升至12.56%。

　　据同策咨询研究部统计，2017年7月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计816.15 亿元，环比2017年6月的1131.66亿元降低了27.88%。其中，债权融资额度占房企融资总量的88.08%，环比上月的63.86%有所增加，股权融资占总融资金额比重为11.92%。

　　7月融资金额比6月环比降低近三成的部分原因是，上月恒大签订第二轮投资协议，获得一笔395亿元股权融资，大幅拉高融资总额，这也是7月股权融资占比下降的原因。