房地产市场分化趋势加深 预计2019年以“淡季”为主

        2018年房地产市场分化趋势有所加深，市场凉意征兆尽显，同时也出现了土地溢价率有所降低，土地流拍数量增多等情况。业内人士预计2019年房地产销售以“淡季”为主。

　　近两年多来，房地产市场调控政策取得了较为明显的成效。昨日，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，从国家统计局发布的70城二手住宅价格指数和新建商品住宅价格指数环比情况来看，8月份可以说是年内房价的最高点，之后便呈现下降趋势。总的来看，无论是一二线城市还是三四线城市，房价涨幅都在第四季度开始收窄。

　　“究其原因，一是7月底中央政治局会议提出‘坚决遏制房价上涨’后，市场预期由慢涨转为下跌；二是8月份开始，部分城市棚改货币化安置方式逐步退出，使得三四线城市房价上涨预期加速回落。”李赫预计，2019年三四线城市房价的下行压力会进一步加大。

　　除了销售价格进一步回落外，2018年全国商品住宅销售面积和销售金额增速也从9月份开始呈现放缓态势。

　　数据显示，今年前11个月，商品房销售面积仅为148604万平方米，同比增长1.4%，增速比前10个月回落0.8个百分点；商品房销售额为129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。其中，一线城市成交面积下滑相对有限，二线城市成交面积在11月份略有明显反弹，三四线城市涨幅收窄较为明显。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析认为，总的来看，目前二线城市在供求两端都保持着较高的水平，而三四线城市受“去库存”任务基本完成以及棚改政策调整因素影响，市场预期在逐步发生改变。基于此，预计2019年一线城市将呈现价格稳定但成交量下滑的局面，二线城市分化态势会更为明显，对于三四线城市来说，在2019年的变化或更加明显，尤其是已经完成“去库存”的城市，在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施，成交量或迎来进一步下降。

　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，用“冰火两重天”来形容2018年房地产市场，似乎一点也不为过。上半年，虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。然而步入下半年，市场凉意征兆尽显，核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足等，这一系列现象都预示着楼市迎来自身的调整期。

　　展望2019年，杨科伟预计，房地产销售以“淡季”为主。

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  　随着楼市调控政策的不断深入，调控效果逐渐显现，一线城市和部分热点二线城市房地产市场恢复稳定，部分三四线城市房地产市场出现降温。展望2019年，我国楼市调控政策有没有松动的可能性？我国土地市场是冷是热？新房市场将会有什么变化？这些问题都是社会各界关注的焦点。让我们听一听业内专家的分析。

　　楼市调控政策难松动

　　在中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位之后，我国多个城市出台各种楼市调控政策，从限购、限贷、限价到限商、限售，将投机者和炒房者都挤了出去。于是，我国多个城市房地产市场逐渐恢复稳定。

　　2019年我国楼市调控政策会松动吗？对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，“今年10月中央政策局经济工作会议上未提及房地产，一方面显示出当前调控政策已见成效，无从紧必要；另一方面，在经济遭遇下行压力之下，稳定更为关键。预计2019年房地产市场政策环境将有所改善，但全面放松的可能性微乎其微。”

　　货币政策稳健中性

　　2017年，我国多个城市信贷政策收紧，对当地房地产市场产生了不同程度的影响。易居(博客)智库研究总监严跃进对北京晨报记者说，“2018年，货币政策明显是前紧后松，尤其是下半年随着降准政策效应的释放，楼市中的融资包括发债等，将迎来较好的机会。”

　　“年末货币政策环境趋于宽松，银行虽然信贷额度有所提升，但对企业信贷投放仍然较为谨慎，风险偏好并未提升，表现出‘不敢贷’、‘不愿贷’的特点。”郭毅说，预计2019年仍将维持积极的财政政策和稳健中性的货币政策，宽松的货币政策环境有望对楼市起到一定的稳定和支撑作用。

　　土地市场回归理性

　　2018年，在楼市调控政策收紧的大背景下，无论是以北京为代表的一线城市，还是热点二三线城市，土地市场整体呈现出“降温”态势。

　　“2018年，全国土地市场中，土地流拍、底价成交、低溢价成交等现象不断涌现。临近年底，多个城市土地市场供应量增加，土地市场有了一些回暖的迹象。”严跃进说，预计2019年，房企拿地将保持谨慎的态度，土地市场回归理性。