近日,个别一、二线城市高溢价地块频出,土地市场颇有”春江水暖鸭先知”之势。不论是政府的年底加快土地出让节奏,还是房企的存货不足,也不论是救市政策刺激,还是房企信心提振,土地市场的确阴霾渐散。尤其是今年以来诸多二、三、四线城市库存压力凸显,房企为规避风险而蜂拥至一线城市拿地,使得一线城市土地市场与商品房市场形成截然相反的两重天格局。但一线城市高价拿地就真的“安全”吗?
前三季度房地产整体供地降两成,地价增速放缓
11月2日,国土资源部发布了2014年前三季度的主要统计数据,期内国有建设用地供应38.1万公顷,同比下降17.1%;其中房地产用地供应11.0万公顷,同比下降19.4%。就地价而言,截至三季度末,全国105个主要监测城市中,综合地价3458元/平方米,同比增长6.4%;商业地价6527元/平方米,同比增长6.1%,而今年上半年的同比增幅为7.5%,增长幅度收窄1.4个百分点;住宅地价5236元/平方米,同比增长7.0%,相较于今年上半年9.1%的增速,增速放缓2.1个百分点。整体来看,各类地价同比、环比增速均在持续放缓。
一线城市地市供需两旺,土地出让金超去年可期
就全局而言,土地市场似乎形势不容乐观,但从局部城市来看,却是几家欢喜几家愁,各线城市表现分化明显。一线城市及部分二线热点城市得益于需求旺盛、土地稀缺等优势,房企竞争者众多,溢价率逐步走高。北京、深圳、南京、厦门等多个城市高溢价地块频出,上海张江地块溢价率高达93%,深圳年度首幅拍卖地块溢价85%,厦门海沧区“孪生地块”分别溢价80%和66%,H2014P05号地块更是刷新岛外土地成交单价。而三四线城市则多以底价成交甚至流拍。
从2014年1-10月份的土地出让金来看,一线城市中北京表现最为优异,前10个月的累积出让金达1781.44亿元,已逼近2013年1821.8亿元的年度纪录,若延续现今形势,预计今年或可突破2000亿元;广州、深圳前10月土地出让金与去年同期相比下降一成左右,但广州近期持续加码,11月份将一口气出让19宗住宅、商业地块,总起拍价超过300亿元,深圳上上周年度首宗住宅用地拍卖,揽金47亿元,首战告捷,可以预期该两城后两月土地出让应该会频频发力,全年土地出让金额同比降幅收窄不在话下,赶超也未尝没有可能;上海前10个月土地出让则表现较差,累积1054.24亿元,同比下降近4成,但预计年底前还将有数幅“重量级”地块陆续上市,本月17日的董家渡高价地将正式举行挂牌交易活动,底价即248亿元,全年土地出让金追平去年可期。
2022-02-15 09:54
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