全国楼市库存量压顶 七成房地产企业短期偿债力不足

　　上市房企的资产负债率仍在走高。2009年，上市房企平均资产负债率为65.17%，2013年这一数据迅速上升至74.56%，今年三季度则进一步上升至76%。142家上市房企中，有33家企业资产负债率超过80%，珠江控股、天津松江、京投银泰、鲁商置业、阳光城等企业更是超过了90%，其中珠江控股负债率最高，为98.74%。

　　“有些企业通过假股真债、变种信托等方式，名义负债虽然不高，但实际负债率却很高。如恒大上半年发行永续债445亿元，按照香港会计准则，在港股年报中计入权益类，而非负债。”兰德咨询总裁宋延庆分析表示，如果按债务计，则相关公司的负债率和杠杆率将大幅上升。

高杠杆、高负债和高资金成本驱动的以债养债的模式，已经使得很多以高规模速度、高成长性房企的债务风险越来越高。以闽系房企最具代表性。

　　其中，阳光城和泰禾大举借债下的资金压力已非常明显。阳光城资产负债率已从去年三季度的86.82%飙升至今年三季度的90.96%，泰禾集团则由去年三季度的81.95%升至今年三季度的88.93%。而从现金流上来看，三季度，阳光城经营现金流为-44.49亿元，表示融资能力的筹资现金流为50.96亿元，期末净现金流为-1.25亿元，期末现金余额为23.65亿元；泰禾集团经营现金流为-181.11亿元，筹资现金流为152.44亿元，期末净现金流为-40.74亿元，期末现金余额为20.76亿元。

　　房地产具有资金大进大出的特点，从经营活动、投资活动、筹资活动现金流情况，间接可以看出一个企业的资金链状况。

　　中国房地产报对A股132家上市房企的统计中发现，经营性、投资性、筹资性现金流为负的房企分别有89家、87家、41家。其中，经营性和投资性现金流均为负的有57家，占比40%以上，包括保利地产、泰禾集团、招商地产、北京城建、阳光城、华夏幸福、华远地产、金融街、华发股份等，完全是靠筹资性现金流支撑；三项均为负的有5家，分别是银亿股份、宁波富达、香江控股、珠江实业、中国高科。

　　“受资金压力影响，上市房企大都减少了新开工面积和拿地规模，目的显然是减少现金流出，改善现金流。”宋延庆指出。

　　而从反映企业短期偿债能力的两个指标速动比率和现金流动负债比率看，中国房地产报统计的132家上市房企中，7成房企存在短期偿债能力不足情况。

　　速动比率衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力，一般应保持在1以上，小于0.5则意味着短期偿债能力存在较大问题。132家上市房企中，速动比率小于1的有114家，占近90%；小于0.5的有78家，占比60%。

　　现金流动负债比率衡量的是，企业一定时期经营现金净流量同流动负债的比率，反映企业当期偿付短期负债的能力。该指标大于1，表示企业流动负债的偿还有可靠保证。132家上市房企中，现金流动负债比率为负值的有89家，接近70%，1以下的有95家。

　　小房企的生存状态则濒临生死。其中，天津松江三季度亏损3.45亿元，资产负债率高达94.19%，同时，净现金流为-15.68亿元，筹资活动现金流为-1.61亿元，期末现金余额仅2.66亿元，现金流动负债比率-22.89。珠江控股三季度亏损1.19亿元，资产负债率高达98.74%，现金流动负债比率为-14.88。

　　情况不妙的是，房企的资金来源今年以来一直在收缩，融资成本日益上升。数据显示，前9个月，全国房地产开发企业到位资金增速继续下跌至2.3%，增速比1~8月份回落0.4个百分点，较上半年回落0.7个百分点。